Les taux hypothécaires stagnent toujours à un niveau plancher avec des taux fixes à dix ans situés à 1,7%. Le contexte boursier, lui, inspire tout sauf confiance aux investisseurs. Que faire? Plutôt que de diversifier leurs placements sur les marchés internationaux, les particuliers sont de plus en plus nombreux à vouloir investir leur épargne dans l’acquisition d’un logement. Chercher refuge dans la pierre ne date pas d’aujourd’hui.

Les immeubles constituent en effet l’une des opportunités de placement les plus sûres à long terme. En Suisse, le sol est rare, ce qui devrait en principe justifier que son prix augmente encore. S’y ajoute le fait que les loyers continuent de monter, alors qu’ils ont déjà plus que doublé depuis 1985 (voir graphique). Mais la prudence est de mise: à en croire Anne Héritier Lachat, présidente de la Finma, le marché immobilier est en surchauffe dans certaines villes. Pour elle, il est évident que divers ingrédients nécessaires à la formation d’une bulle immobilière sont réunis: les taux d’intérêt se situent à un très bas niveau depuis un certain temps, ce qui permet à beaucoup de particuliers d’acquérir un logement sans attacher d’importance au prix payé.

Nombreux sont ceux qui oublient que, si les dépenses courantes doivent être en rapport avec le revenu disponible, le prix de l’objet devrait l’être lui aussi. Or le revenu disponible a à peine doublé au cours des dix dernières années. Les interventions des banques centrales aggravent encore la situation: grâce aux taux extrêmement bas, de nombreux propriétaires peuvent habiter un logement – financé en grande partie par du capital étranger – à des conditions plus avantageuses que dans un objet loué. La demande augmente de ce fait et, du même coup, le prix des appartements et des maisons continue de grimper.

Selon le Tages-Anzeiger en ligne, les prix des appartements en PPE ont été constants, voire en léger recul jusqu’en 2001. Ils ont augmenté par la suite de 49% en moyenne jusqu’en 2010. La hausse a même été de 57% dans l’agglomération zurichoise et les prix ont plus que doublé dans l’Arc lémanique. A tel point que, depuis quelques mois, certains gros investisseurs et institutionnels vendent une partie de leur parc immobilier suisse sous prétexte que nous avons atteint un plafond. Il ne s’agit rien moins que d’une bombe à retardement. Les interventions des banques centrales vont renforcer tôt ou tard la tendance inflationniste, ce qui implique une hausse des taux hypothécaires. Avec la flambée de l’immobilier à laquelle nous assistons depuis un certain temps, beaucoup de gens ont oublié que, au début des années 1990, le taux Libor en Suisse oscillait entre 8 et 9% et que le taux d’une hypothèque variable s’établissait à 8%. Si ce scénario devait se reproduire, le particulier qui aura acheté son bien trop cher, et qui compte sur un faible niveau des taux à long terme, ne sera peut-être plus en mesure de financer son logement. Au cours des dernières années, de nombreux acquéreurs n’ont pu réaliser leur rêve que grâce à la bonne santé des caisses de pension. Ils ne disposaient souvent que peu ou pas du tout d’épargne. Or ce sont ceux-là même qui courent le plus grand danger. Imaginons maintenant une hausse des taux d’intérêt intervenant en cas de chômage ou de divorce de ces derniers! A cet égard, l’acceptation par la Finma des nouvelles exigences minimales en matière de financement hypothécaire (10% de fonds propres hors LPP) est tout à fait pertinente.

Et l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier dans tout cela? Beat Vollenweider, spécialiste de l’immobilier chez AWD Suisse, explique qu’acquérir un logement aujourd’hui reste intéressant dans une optique à long terme. Sauf que ce logement devrait pouvoir continuer à être financé, même dans l’hypothèse d’une remontée des taux supérieure à 5%. Pour lui, il est impératif de respecter la règle d’or consistant à faire un apport de fonds propres de 20 à 30% au minimum, de disposer d’une capacité financière permettant de supporter les intérêts (5%) de la dette, plus les frais annexes et l’amortissement, ainsi qu’une charge équivalant à un tiers au plus de son revenu brut. Il recommande de ce fait de ne pas solliciter non plus sa caisse de pension. «Cette option entre en ligne de compte tout au plus pour un acquéreur pouvant compter sur un héritage correspondant ou qui dispose d’une fortune supplémentaire», juge Beat Vollenweider. Le retrait anticipé des avoirs de la caisse de pension entraîne en effet une diminution des prestations de vieillesse et, souvent aussi, une réduction des prestations en cas d’invalidité ou de décès. Sa formule magique s’appelle «plan d’épargne». A son avis, c’est la seule voie sûre, financièrement admissible et prometteuse qui mène à la propriété du logement. Un plan d’épargne clairement défini doit figurer dans tout budget, aussi bien dans celui du futur propriétaire que dans celui qui l’est déjà. Car s’il ne paie aujourd’hui que 2% d’intérêt, il devrait constituer une épargne d’un montant égal afin de pouvoir faire face à une phase ultérieure de hausse des taux (voir graphique).

En épargnant 1500 francs par mois, il est possible d’obtenir un capital de plus de 200 000 francs en dix ans. Le montant de l’épargne est certes élevé, mais si l’on économise dans l’optique d’atteindre un objectif, il faut savoir renoncer à consommer. Ai-je toujours besoin des appareils électroniques les plus récents?

Si l’on investit régulièrement un montant déterminé dans un fonds, un effondrement des cours peut même avoir quelque chose de réjouissant. Le secret réside dans l’effet «cost average»: si un investisseur place régulièrement un montant fixe dans un plan d’épargne, il acquiert automatiquement un grand nombre de parts lorsque les cours sont bas, et un nombre moins important lorsque les cours sont élevés. A long terme, il s’assure ainsi un prix moyen avantageux de la part.

En fin de compte, il est tout à fait envisageable de disposer, au bout de huit ans, de 30% de liquidités pour acquérir la maison de ses rêves. Suis-je l’écureuil qui fait tourner la roue de mon propriétaire ou suis-je le propriétaire de la roue? Telle est la question. La propriété du logement constitue l’une des possibilités d’optimisation financière les plus intéressantes qui soient. Mais là où il est possible de gagner beaucoup, le risque existe aussi de perdre beaucoup.

* Directeur AWD Lausanne