La sous-enchère hypothécaire ne paie pas

Le marché immobilier ralentit. Mais l’accalmie n’est pas généralisée. Ce sont surtout les objets les plus chers qui connaissent aujourd’hui une baisse de la demande. Comme le montrent les derniers indicateurs en la matière les prix progressent encore dans le segment moyen.

Les restrictions sur le financement des crédits ont certes réduit le nombre de candidats à la propriété. Mais les taux hypothécaires ne cessent de baisser et incitent certains à tout de même tenter l’aventure.

Les taux du marché sont bas, voire négatifs, et le vote britannique favorable au Brexit a encore davantage répandu l’idée qu’au Royaume-Uni comme en zone euro et en Suisse, ils resteraient à ces niveaux historiques pour de nombreux mois.

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Des prêts par défaut

Mais il y a un autre phénomène, décrit dans Le Temps par Harald Nedwed, le patron de la Banque Migros: puisque les banques paient un intérêt négatif, lorsqu’elles dépassent un certain montant déposé auprès de la Banque nationale suisse (BNS), celles-ci préfèrent placer leurs liquidités ailleurs. «Pour une banque, il reste plus intéressant d’accorder un prêt hypothécaire à 10 ans à un taux très bas, même à moins de 1% par exemple, plutôt que de laisser cet argent sur un compte sur lequel sera prélevé des taux négatifs de 0,75%».

Résultat: les créances hypothécaires suisses continuent leur progression. En 2015, elles ont atteint un total de 924,7 milliards de francs. Une hausse annuelle de +2,6%. Et de presque 50%, depuis fin 2005, selon les mesures de la BNS. Désormais, sur trois francs utilisés par les banques suisses – les actifs, un franc est investi dans le marché hypothécaire.

Au moins 2 milliards de prêts par mois

Depuis début 2016, la tendance ne faiblit pas. Au cours des cinq premiers mois, les volumes hypothécaires ont déjà progressé d’environ 10 milliards de francs. Ainsi, chaque mois, comme depuis plusieurs années, entre 2 et 4 milliards de prêts supplémentaires sont octroyés, souvent à des taux défiant toute concurrence.

Cette stratégie ne paie pas. Globalement, le résultat des opérations d’intérêts des banques suisses a certes progressé. Mais c’est en raison de la hausse des volumes, et parce que les charges d’intérêts ont plus diminué que les produits.

En fait, la rémunération moyenne des prêts hypothécaires, elle, a reculé de 1,89% à 1,77% l’an dernier. En 2010, les mêmes prêts immobiliers rapportaient encore 2,6% aux banques. En 2000, 4,32%. Un calcul basique permet ainsi d’estimer que pour engranger le même revenu, une banque doit aujourd’hui prêter un montant 2,5 fois plus élevé qu’il y a quinze ans.

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