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La Suisse est un havre pour l’investissement immobilier

Le climat sur le marché suisse de l’investissement immobilier reste positif pour l’année 2015. Selon les résultats de notre sondage actuel, les investisseurs considèrent que le marché immobilier suisse est attrayant. Même en comparaison européenne, la Suisse occupe une meilleure place que l’année passée, confirmant ainsi son attrait.

Pour les biens résidentiels situés à des emplacements de choix, les prix augmentent, les intentions d’investissement également, et par conséquent la demande. Neuf personnes interrogées sur dix considèrent ce type de bien immobilier comme étant moyennement à très important pour leur stratégie d’investissement, et la grande majorité des sondés s’attend à une hausse des prix. La demande en est la plus forte à Lucerne (61%), Saint-Gall (53%) et Bâle (49%). Pour la première fois, Zurich n’est pas classée dans le top 3, ce qui est probablement dû aux prix déjà très élevés. Genève joue un rôle secondaire. Comparativement, les villes les mieux placées au palmarès offrent un meilleur rendement et des risques maîtrisables. Des conditions-cadres juridiques plus strictes gagneront en importance en 2015 pour l’immobilier résidentiel. La demande de bureaux, quant à elle, est modérée à faible en fonction de l’emplacement, confirmant cette tendance observée l’an passé. L’offre importante en projets de construction est en déséquilibre par rapport à une demande plutôt faible. Même si l’on s’attend à des prix stables ou en baisse pour les immeubles de bureaux, ces derniers ont légèrement perdu de leur dynamisme. La demande néanmoins se répartit équitablement sur l’ensemble de la Suisse, même si, dans les zones de premier ordre, ils ne bénéficient plus d’un jugement positif sans réserve. Les facteurs décisifs sont des surfaces de bureaux efficientes, la possibilité d’une location à long terme et une structure locative stable. Pour les hôtels, on prévoit une évolution stable des prix pour les très bons emplacements et une baisse des prix pour les emplacements de seconde zone et périphériques. Le marché hôtelier est très fragmenté, car ses acteurs sont d’une part des investisseurs fortunés et d’autre part des investisseurs institutionnels dont les objectifs différents comprennent un rendement raisonnable. Pour l’immobilier commercial aussi, l’emplacement et le bien lui-même jouent un rôle majeur: pour les emplacements de premier choix, les prix sont stables, pour les emplacements de seconde zone et périphériques, les perspectives sont quant à elles négatives. La lutte d’éviction se renforce dans ce secteur. L’offre croissante de surfaces de vente est disproportionnée par rapport aux chiffres d’affaires des commerces de détail, le marché des centres commerciaux dans les villes suisses est considéré comme saturé, voire comme un modèle dépassé, par la majorité des sondés, et le commerce en ligne représente une concurrence sans cesse croissante.

Pour le marché suisse des transactions immobilières, les investisseurs prévoient toujours une grande propension au risque. En même temps, une activité plus soutenue des investisseurs suisses à l’étranger est attendue en raison des perspectives de rendement plus élevées et des possibilités restreintes d’investissement sur le marché suisse. En revanche, en ce qui concerne les investissements «inbound», les avis sont toujours partagés sur la question de savoir si oui ou non les investisseurs internationaux vont renforcer leur part de transactions en Suisse. Les désaccords sur le prix d’achat et le montant des fonds propres exigés constituent un obstacle à la conclusion de transactions.

Les sources de financement alternatives comme les obligations d’entreprise, les compagnies d’assurances ou encore les caisses de pension sont jugées particulièrement importantes. La majorité des investisseurs s’attend à une tendance croissante sur le marché de la titrisation, qui gagnera ainsi encore en importance. Malgré un marché du financement stable, le test de résistance bancaire laisse des traces sur le marché immobilier: un peu plus de la moitié des sondés s’attend à une diminution des activités de financement en raison des exigences accrues en matière de fonds propres. Cela devrait conduire à l’éviction des acteurs engageant une part élevée de fonds étrangers, voire les forcer à vendre.

La demande en biens immobiliers de la part de compagnies d’assurances et de fonds immobiliers est particulièrement élevée. Ils ravissent ainsi la première place des acheteurs aux family offices aux fonds propres importants. Confirmant la tendance de l’an passé, des banques se trouvent toujours du côté des vendeurs. Pour la première fois, les établissements financiers se partagent cette place de choix avec des entreprises dont les activités de base sont étrangères au domaine immobilier.

* Executive Director, EY.** Partner, responsable régional Suisse romande, Ernst & Young SA.

1. Etude «Baromètre du marché de l’investissement immobilier, Suisse 2015», EY, 13 janvier 2015.

Même en comparaison européenne, la Suisse occupe une meilleure place que l’année passée