Genève

La surabondance de surfaces de bureaux crée des conditions attractives

Une mutation structurelle et une faible demande, jusqu’à récemment, conditionnent toujours le marché. Une nouvelle hiérarchie spatiale se dessine dans le canton. La correction des loyers atteint 17% depuis 2013

A Genève, la progression de l’emploi total a été de moitié inférieure à celle de Lausanne entre 2011 et 2016, par exemple. Les branches qui y prédominent ont pâti de plusieurs facteurs négatifs ces dernières années.

La mutation structurelle initiée par la crise financière et les nouvelles dispositions en matière de transparence fiscale ont affecté les banques genevoises, tandis que l’appréciation du franc a fait monter les coûts fonciers pour les organisations internationales et les négociants de matières premières. Ces derniers doivent en outre faire face à des réglementations de plus en plus strictes. Enfin, les récentes incertitudes autour de la réforme fiscale ont pesé sur les nouvelles implantations.

L’exception des gares

C’est l’immobilier de bureau dans le centre (Central Business District ou CBD) qui a le plus pâti de la mutation structurelle. Le nombre de postes de travail y a baissé de plus de 1% par an entre 2011 et 2016. Seules les rues autour des gares de Cornavin et des Eaux-Vives ont pu se soustraire à cette évolution. Une nouvelle hiérarchie spatiale semble donc se dessiner, dans laquelle les sites à proximité des gares à forte fréquentation gagnent en qualité de localisation. L’immobilier de bureau dans le premier anneau a notamment tiré son épingle du jeu, avec des créations de postes dans le secteur de Pont-Rouge/Les Acacias et tout autour de la gare de Sécheron.

La croissance de l’emploi s’est de nouveau sensiblement accélérée dans la grande région du lac Léman depuis 2016: en progression de 3,3%, elle occupe même la tête du classement national. La mutation structurelle et la faible demande de surfaces de bureaux ont néanmoins laissé des traces sur le marché immobilier. Le taux d’offre de l’ensemble des surfaces proposées, y compris celles qui n’ont pas encore été construites, a grimpé à 9,5%. Le problème réside ici dans l’immobilier de bureau à la périphérie, puisque les surfaces proposées n’ont plus augmenté dans le CBD en 2018 et qu’elles ont même diminué dans le premier anneau. La forte progression à la périphérie s’explique surtout par les surfaces déjà disponibles ou encore en phase de planification à Plan-les-Ouates, autour de la sortie d’autoroute Genève-Meyrin et dans le reste de la commune de Meyrin.

Les surfaces de bureaux inoccupées ont grimpé en flèche dans le canton de Genève en 2018. Et ce sont les mêmes communes qui sont responsables de la hausse du taux d’offre qui y ont contribué: Vernier, Meyrin et Plan-les-Ouates. Par rapport à l’année précédente, les bureaux vacants de longue durée (plus de trois ans) et les nouvelles surfaces vides (moins de trois mois) ont notamment augmenté – elles représentent plus de 90% de la progression. La croissance des premières semble indiquer une suroffre et suggérer que les vacances touchent principalement les surfaces difficiles à commercialiser du fait de leur ancienneté et de leur état général. Celle des secondes concerne des bâtiments qui avaient provisoirement disparu du marché pour cause de réhabilitation totale et sont aujourd’hui réintégrés dans l’offre, ainsi que des surfaces neuves dont la location requiert actuellement plus de temps.

Une suroffre persistante

Grâce à la reprise économique, l’une des deux causes de la suroffre devrait s’estomper côté demande. Sur le front de l’offre, la forte activité d’investissement fait cependant en sorte que la suroffre ne se réduit que péniblement dans l’immobilier de bureau genevois. Dans l’immédiat, les premiers bâtiments commerciaux du projet du quartier de l’Etang – l’un des plus grands programmes de construction à Genève – ne vont pas tarder à arriver sur le marché. Le repli des loyers de bureaux, qui ont corrigé de 17% depuis 2013, s’est même accentué en 2018. Au vu de la suroffre, il faut d’ailleurs s’attendre à une poursuite de cette correction.

Les défis restent donc de taille pour les propriétaires immobiliers, ce dont devrait toutefois profiter la place économique genevoise. La modernisation des surfaces proposées et un choix vaste créent en effet des conditions attractives et abordables pour les entreprises en quête d’un nouveau site d’implantation, qui sont attirées par les avantages qu’offre la région.

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