Le marché suisse de l'immobilier se trouve en pleine phase de consolidation depuis une année. L'intérêt croissant des financiers pour les fonds de placements immobiliers et les sociétés anonymes d'investissement immobilier (SAII), ainsi que le recentrage des grandes entreprises sur leurs activités principales – entraînant des ventes massives d'actifs – poussent ce secteur à se réorganiser fortement. La vente de 28 immeubles commerciaux par Swisscom à un consortium dirigé par Credit Suisse Asset Management (CSAM) participe de cette démarche. La transaction, annoncée vendredi, se monte à 1,272 milliard de francs.

Désireuse de se concentrer sur son métier de base, Swisscom prévoit également de céder d'autres bâtiments. «Des négociations portant sur la vente d'un lot supplémentaire de 162 immeubles sont déjà en cours», indique Christian Neuhaus, porte-parole du groupe. La transaction finalisée avec CSAM porte principalement sur des immeubles situés dans de grands centres urbains (Zurich, Bâle, Berne et Genève). Une partie des liquidités libérées servira à financer la construction du réseau de téléphonie mobile de la troisième génération (UMTS).

Du côté des acheteurs, le consortium comprend cinq repreneurs. Swiss Prime Site, une société d'investissement cotée à la Bourse, s'acquitte de la plus grande somme avec 706 milions de francs. Suivent la Winthertur Vie, le Credit Suisse 1a Immo PK, le Credit Suisse REF Interswiss et le fonds de pension du Credit Suisse Group (voir infographie).

Cette transaction n'est en fait qu'une étape supplémentaire dans le processus de consolidation du marché immobilier helvétique. Dans ce secteur, un certain nombre de sociétés semblent actuellement émerger: Jelmoli, Unique Zurich Airport, PSP Swiss Property (Zurich Financial Services), Swiss Prime Site (Credit Suisse Group), Allreal (Oerlikon, Helvetia Patria, Banque Cantonale de Bâle-Campagne) et Feldschlösschen-Hürlimann. Pour attirer les investisseurs, ces sociétés doivent atteindre une taille critique. Pour Peter Lehmann, directeur à Credit Suisse et spécialiste du domaine, «les entreprises valorisées à moins de 1,5 milliard de francs suisses risquent de ne pas attirer les flux financiers, car elles ne présentent pas de garanties de liquidités suffisantes».

Dans cette perspective, le projet de fusion entre Feldschlösschen-Hürlimann et Swiss Prime Site suit une logique implacable. Cette démarche devrait d'ailleurs donner naissance à la plus grande SAII cotée en Bourse suisse, avec une valorisation se montant à 1,8 milliard de francs.

Engouement généralisé

Stefan Mächler, président de Swiss Prime Site, estime que «les investisseurs institutionnels pourraient attribuer de 5 à 25% de leurs portefeuilles au secteur immobilier. De plus, à l'avenir, ils devraient s'orienter vers des fonds ou des SAII plutôt que d'investir directement dans la pierre». Cela s'explique entre autres par l'augmentation des possibilités dans ce domaine, au vu de la dynamique actuelle.

Quant au fonds dédié purement à l'immobilier, ils participent parallèlement à l'engouement actuel pour ce secteur. Selon Peter Lehmann, «ils présentent un profil intéressant, avec un rendement de 6 à 8% par an sur les dix dernières années et un risque situé entre une action et une obligation». Le rôle de diversification de portefeuille devrait aussi être un facteur d'attractivité pour ce type de produit.