Ces dix dernières années, les placements immobiliers ont réalisé une performance robuste tant par rapport aux actions qu'aux obligations. Cette performance va-t-elle durer, ou devrions-nous craindre une réédition du krach immobilier des années 1990?

Le risque numéro un pour les prix de l'immobilier, c'est une forte hausse des taux courts. Dans les années 1990, elle avait entraîné un fort déclin des prix de la pierre en Suisse. La situation diffère totalement aujourd'hui. L'économie suisse n'est pas en danger de surchauffe. Les taux courts ne monteront que très graduellement. Il n'y a quasiment pas de menace d'inflation. Contrairement à l'immobilier en Espagne, Royaume-Uni, et aux Etats-Unis, les objets immobiliers sont raisonnablement évalués en Suisse. Ils sont même bon marché comparé aux obligations, qui sont chères. Un krach immobilier est donc hautement improbable.

Sur le long terme, nous estimons que les rendements moyens de l'immobilier retrouveront leur place traditionnelle, à mi-chemin entre les actions et les obligations. En général, nous allouons à l'immobilier entre 10% et 15% d'un portefeuille équilibré. Nous surpondérons légèrement l'immobilier à l'heure actuelle contre les obligations. Les rendements locatifs peuvent en effet atteindre 4,5%, alors que les obligations à 10 ans ne rapportent que 2,35%!

Dans les pays anglo-saxons, les prix de l'immobilier sont en revanche à des niveaux injustifiés. L'immobilier allemand pourrait devenir intéressant pour les investisseurs à long terme, en raison d'un pessimisme exagéré sur ce marché. L'investissement dans la pierre reste un thème d'actualité en Europe de l'Est.

Les investisseurs recherchant une exposition à l'immobilier suisse devraient éviter de payer des primes élevées sur les valeurs nettes d'actifs par unité. La variation des primes, qui évoluent en sens inverse des taux, explique en grande partie la fluctuation des rendements.

Parce que nous tablons sur une hausse modeste des rendements sur l'entier du cycle, nous estimons aussi que les primes actuelles baisseront ou se transformeront même en disagios à plus long terme. L'immobilier suisse devrait surperformer les marchés obligataires et sous-performer les actions ces trois prochaines années.