Le Temps: Vous allez gérer un fonds destiné aux investisseurs institutionnels et placé dans l'immobilier international. Vous visez un rendement compris entre 5% et 6%, comment allez-vous l'obtenir?

Daniel Tochtermann: Il s'agit d'un rendement total, en francs suisses, qui comprendra les appréciations des prix des immeubles et les loyers, ces derniers représentant la plus grande part du rendement. Nous allons choisir des marchés dotés d'un bon potentiel de croissance économique et démographique. Nous voulons des objets de qualité. Cela signifie qu'ils doivent être bien situés. La moitié des immeubles du portefeuille sera dans les quartiers renommés et centraux des villes. L'autre moitié se trouvera dans les quartiers périphériques, mais bien desservis. Le second facteur de qualité est celui de la conception des immeubles, leur usage doit être adapté à la demande. Le type de contrats de location est important; on enregistre encore une grande disparité en la matière. Si des baux de 20 ans existent en Grande-Bretagne, ils peuvent être, en France, de trois ans seulement.

Les immeubles doivent être en bon état et offrir un rendement appréciable.

La stabilité du rendement s'appuiera sur la diversification du portefeuille. Les marchés anglo-saxons enregistrent, par exemple, une faible corrélation avec ceux d'Europe continentale. De même les bureaux, qui formeront la moitié du fonds, ne fluctuent pas au même rythme que les surfaces de magasins. Les premiers sont plus cycliques, ils réagissent au nombre de places de travail. Les seconds sont plus stables, ils composeront 25% du portefeuille alors que le dernier quart sera formé d'immeubles mixtes contenant des bureaux, des magasins, des entrepôts et des logements.

D'ici deux à quatre ans nous atteindrons notre répartition géographique stratégique: un tiers en Europe, à l'extérieur de la Suisse, un tiers aux Etats-Unis et au Canada et un tiers en Asie.

– Une de vos analyses met en avant une série de villes intéressantes du point de vue des bureaux. Helsinki, Lille et Toronto sont bien placées, pourquoi?

– En plus des grandes capitales attractives comme Londres, Paris ou Madrid, il existe aussi des centres de moindre importance qui peuvent être intéressants. Les trois premières villes que vous mentionnez enregistreront une croissance des loyers entre 2005 et 2006. Simultanément, la différence entre le rendement des immeubles et le taux sans risque y est appréciable, cela résulte des prix de vente raisonnables qui s'y pratiquent. Lille, en tant que centre d'importance secondaire, profitera de la décentralisation décidée au niveau politique. Cette ville est très bien desservie, elle est bien reliée à Londres, Paris et Bruxelles. Grâce à la forte demande, elle s'est bien développée. Toronto attire un grand nombre d'immigrants, près de 100 000 par an. Ces dix dernières années peu de nouvelles constructions ont été réalisées dans ce centre financier. Malgré ses atouts, Helsinki forme un très petit marché, assez peu liquide, ce qui limite les possibilités d'investissement.

– Comment couvrez-vous le risque de change?

– Le fonds sera endetté à hauteur de 40%, dans ses monnaies d'investissement, c'est une part significative de la couverture. Les fonds propres seront partiellement couverts contre le risque de change. Leur degré de protection variera, dans chaque monnaie, entre 70% et 100%. Cette proportion dépendra du risque de change. Le fonds débutera son existence le 1er février prochain, s'il démarrait aujourd'hui, le dollar serait totalement protégé. L'un dans l'autre, la protection moyenne du portefeuille sera comprise entre 85% et 90%.