Le Temps: Vous sélectionnez les sociétés cotées qui sont actives dans l'immobilier à travers l'Europe. Sur quels critères se base votre choix?

Marcus Phayre-Mudge: Nous combinons à la fois une approche «top-down» et «bottom-up». D'une part, nous évaluons la situation de chaque pays tant sur le plan des indicateurs macroéconomiques que législatifs. Par exemple, la Grande-Bretagne devrait lancer d'ici à 2005 un nouveau véhicule de placement immobilier, ce qui profitera au marché. C'est un des facteurs qui nous a conduits à surpondérer ce pays dans notre portefeuille.

D'autre part, nous misons beaucoup sur la sélection individuelle des titres, qui compte pour 60% dans nos décisions d'investissement. Le portefeuille se définit à partir de son benchmark, le Epra Europe UK Restricted Index, dont nous nous éloignons sensiblement. L'indice comporte ainsi quelque 70 actions, contre 35 dans notre portefeuille. En outre 5 de ces titres ne figurent pas dans le benchmark. Notre liberté de «stock-picker» (sélectionneur de titre) se trouve toutefois limitée par le cadre légal de la SICAV, qui veut que les positions qui comptent pour plus de 5% du fonds n'en dépassent pas au total 40%.

Par ailleurs, notre approche se veut du type «valeur», c'est-à-dire que nous cherchons les titres sous-évalués, de préférence de petite et moyenne tailles. Enfin, nous privilégions les sociétés qui distribuent des dividendes.

– Vous investissez en Grande-Bretagne, en France, en Espagne ou encore aux Pays-Bas, mais pas en Suisse ni en Allemagne. Pour quelles raisons?

– Nous avons déjà eu des titres suisses dans notre portefeuille, comme PSP Swiss Property. Mais les sociétés helvétiques sont chères et leur action a moins bien performé que les autres sociétés européennes. Le marché reste également petit à l'échelle du continent.

Nous n'avons pas non plus de titres allemands, car il existe en fait très peu de sociétés cotées. Celles qui le sont n'offrent pas une liquidité suffisante pour que nous puissions y investir.

– 2003 a été une bonne année pour le secteur immobilier. Votre fonds a d'ailleurs enregistré un rendement de 20,4%, comme votre indice de référence. Qu'attendez-vous pour 2004?

– Je suis confiant, mais le rendement ne sera vraisemblablement pas aussi élevé. Je doute que le marché progresse à nouveau autant. Pour le fonds, nous pouvons tout de même espérer un gain de près de 10%.

Sur le plan des marchés européens, l'immobilier résidentiel devrait continuer à très bien se porter, tant en France, Grande-Bretagne, Espagne ou Italie. Les prix poursuivent leur ascension car la demande reste très soutenue. L'augmentation des taux en Angleterre ne devrait pas contredire cette tendance. Contrairement à la crise du début des années 90, les banques n'ont en effet financé que les projets pour lesquels la demande était la plus forte, et donc financièrement la plus solide.

La situation de l'immobilier commercial apparaît plus nuancée. Aux Pays-Bas, à Londres (docks) et dans une moindre mesure à Madrid, l'offre reste largement excédentaire. Dans d'autres régions, telle que l'Ile-de-France et Paris qui ont moins connu le boom lié aux sociétés des nouvelles technologies, le marché se rééquilibre.

Globalement, le cours des sociétés immobilières ne devrait pas connaître de correction. Mais il pourrait être pénalisé si les investisseurs se reportaient sur les actions et les valeurs de croissance.

Fiche signalétique

Nom du fonds: Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund

No ISIN: LU0088927925

Promoteur: Henderson Global Investors

Domicile: Luxembourg

Date de création: 01.07.1998

Monnaie de réf: euro

Pol. de distribution: accumulation

Taille: 28,6 millions d'euros

VNI: 14,93 euros

Perf. annualisée depuis création: 9%

TER: 2,4%

Principales positions: Land Securities (8,4%), Unibail (7,8%), Rodamco Europe (7,2%), Gecina (5,7%), British Land (5,5%)