Le Temps: Vous gérez un fonds en sociétés immobilières cotées européennes. Quels sont les domaines dans lesquels vous investissez?

Sven van Kemenade: Les immeubles de bureaux représentent 39% de la fortune du portefeuille et les centres commerciaux 42%, alors que notre indice de référence donne un poids presque égal à ces deux segments. Nous privilégions un peu les centres commerciaux car ils ont l'avantage de se montrer plus stables. Lors du dernier ralentissement conjoncturel, les prix des bureaux ont plongé alors que les centres commerciaux se sont bien comportés. Finalement, les gens continuent à les fréquenter: ils ne peuvent se passer des biens de consommation de base. Le marché des bureaux a touché son creux au cours de 2004. D'ici aux 18 prochains mois il pourrait se reprendre, grâce à la lente reprise économique. Ces 12 prochains mois, nous allons augmenter la part qui lui est dévolue.

Nous n'avons que 6% de nos actifs dans les immeubles résidentiels. Cette proportion résulte avant tout de diversifications effectuées par des sociétés actives dans l'immobilier commercial. En Europe, il n'y a qu'une société cotée centrée sur ce segment, Grainger Trust.

– Quels sont les pays que vous surpondérez le plus et ceux qui vous intéressent le moins?

– J'apprécie la Grande-Bretagne, que je surpondère d'environ 4%, c'est le pays le plus représenté dans le fonds, il fait 43%. Le quartier de West End à Londres est très prometteur. Les hedge funds s'y installent volontiers et ne sont pas très regardants sur les loyers qu'ils payent, ils gagnent tellement d'argent. Il n'y a eu que peu de constructions en cours. Avec 6%, le taux de vacance est faible et la croissance économique est confortable.

Madrid et Barcelone sont aussi des villes intéressantes. Ces deux marchés, anglais et espagnol, ont d'excellentes perspectives fondamentales alors que leurs titres s'échangent en Bourse avec une décote (ndlr: à un prix inférieur à celui de leur valeur intrinsèque). C'est vraiment la combinaison parfaite pour un investisseur.

Nous délaissons Francfort, qui devrait rester à un faible niveau pendant ces trois ou quatre prochaines années. Une série de constructions vont arriver sur le marché et l'économie est en mauvaise posture. Le cas des Pays-Bas est particulier. Le marché intérieur, particulièrement à Amsterdam, est dans une mauvaise situation mais les sociétés néerlandaises investissent à l'extérieur du pays, j'achète volontiers ces titres. Pour eux, nous sommes même prêts à payer une prime sur la valeur d'actifs nette (ndlr: la valeur en Bourse est plus élevée que la valeur intrinsèque des titres). Elles peuvent aller jusqu'à 20%, mais nous n'acceptons de les payer que si nous pensons qu'elles vont disparaître dans les deux prochaines années. Ces primes se sont notamment construites sur la base du rendement des dividendes. Au niveau du marché européen, pris dans son ensemble, elles sont contrebalancées par les décotes sur d'autres pays. Nous sommes orientés sur la valeur, il en résulte que les titres du fonds ont une décote moyenne comprise entre 5% et 10%.

– En Suisse, vous n'avez acheté qu'un seul titre, le plus grand: PSP Swiss Property. Vous n'avez que 3,5% dans notre pays, pourquoi?

– Le pays est peu représenté dans notre indice de référence, ces 3,5% représentent même une légère surpondération. Le marché suisse a l'avantage d'être plus stable que dans le reste de l'Europe. Il ne s'y est pas construit des surfaces de bureaux démesurées. Cette faible volatilité est un atout. Elle améliore le couple risque/rendement. Ainsi, même en période de reprise des marchés, c'est une place où il faut être.