Aménagement

Un fonds immobilier surfe sur la nouvelle LAT

La société vaudoise Fundim lance Realitim II, avec au moins 75 millions de francs. Ses premiers investissements dans des friches et des terrains à reconvertir auront rapporté 8% de rendement

Fundim remet le couvert. Et augmente la mise. La société vaudoise a lancé un nouveau fonds, Realitim II, qui permet d’investir dans les phases les plus précoces d’un projet immobilier.

«Nous sommes des développeurs, des professionnels de l’immobilier et non pas des financiers». Si Daniel Moser, directeur de Fundim insiste sur ce point, c’est pour souligner que lui et ses équipes ont adapté leur stratégie aux contraintes découlant de la révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT). Son cœur de cible, ce sont lesdites «zones de développement».

La nouvelle loi, entrée en vigueur en 2014, a pour objectif de réduire les zones d’habitations et «d’orienter le développement de l’urbanisation vers l’intérieur du milieu bâti».

La concurrence s’est réduite

Etre privé d’un segment de marché – les terrains non-constructibles à affecter – pourrait apparaître comme un inconvénient. En fait, «c’est un avantage et une chance, assure Daniel Moser, car c’est justement ici que se situent nos compétences. La révision de la LAT a rendu les procédures plus complexes».

Autre avantage de la volonté de densification: la multiplication des terrains à reconvertir. Dans ce domaine, «ils sont peu à avoir les compétences nécessaires», ajoute le responsable. Autrement dit, la concurrence a diminué et l’expertise de Fundim gagne en valeur ajoutée.

Lire aussi: La LAT met la pression sur les propriétaires de terrain

Avec l’argent souscrit par les investisseurs, le fond achète des terrains ou des friches qu’il a sélectionnés. Pour Realitim I, quelque 280 projets ont été analysés. Seulement huit ont été retenus. «Notre spécialité, ce sont les sites qui changent d’affectation, la requalification de friche industrielle notamment», précise Daniel Moser.

Deux acquisitions sur la Riviera vaudoise

D’ici mars 2017, l’objectif est de réunir 75 millions de francs pour le deuxième fonds. Mais 45 millions ont déjà été levés auprès d’investisseurs. Du coup, la structure a été créée le 3 novembre dernier et deux premières acquisitions ont déjà été réalisées sur la Riviera vaudoise.

Le premier fonds de Fundim, Realitim I, a débuté en 2011. Il disposait de 57 millions de francs. Les derniers projets seront revendus d’ici 2020. La période d’acquisition, elle, s’est achevée l’année dernière déjà. Mais il reste «il y a encore passablement d’opportunités sur le marché qu’il faut pouvoir saisir au bon moment». Voilà pourquoi un deuxième fonds est aujourd’hui lancé, résume Daniel Moser.

Trois «stades de maturité»

Quels que soient les projets, le fonds évalue trois différents «stades de maturité» où les terrains peuvent être revendus. Lorsqu’il obtient les droits à bâtir, lorsqu’il obtient les permis de construire ou lorsque les immeubles sont terminés. La majeure partie de la plus-value – environ 75% – se situe toutefois lors du passage de la première étape, estime Daniel Moser.

Ce qui n’empêche pas le fonds de garder tout ou partie d’un projet jusqu’à son terme. A Cossonay par exemple, Realitim I a cédé un bâtiment à rénover puis a vendu un immeuble clés en main tout en conservant deux autres immeubles de trente appartements qui sont vendus par ses soins.

Du private equity immobilier

Environ 85% du volume de souscription provient d’investisseurs institutionnels, tandis que les 15% restants sont investis par des privés. Ce placement est «l’équivalent d’un fonds de private equity mais dont les sous-jacents sont des immeubles, avec la stabilité qui en découle», vante Daniel Moser.

Le rendement net du premier fonds sera de 8%. Et il sera au moins aussi élevé pour Realitim II, assure-t-on. Selon la dernière enquête de Swisscanto, les caisses de pension suisse investissent 20% de leurs actifs dans l’immobilier suisse. Et elles en attendent un rendement annuel de 2,1%.

Lire aussi l’édito de janvier 2016: Vaud et son million d’habitants

Publicité