Prenez une hypothèque. Accolez-en une autre, puis une autre, et ainsi de suite. Ficelez le tout, déterminez un prix à cet ensemble, recevez une note de crédit et vous obtenez un titre obligataire adossé à des créances immobilières qui peut être vendu comme n’importe quel autre produit financier. Le procédé rappelle furieusement les «subprime» américains? A la différence notable qu’il ne s’agit que d’un scénario imaginé pour la Suisse.

Contourner les règles

A nouvelles règles, nouvelles astuces pour les contourner. Partant du principe que l’immobilier ne déroge pas à ce mécanisme universel, Wüest & Partner, dans un rapport publié la semaine dernière, consacre quelques lignes aux «incitations» que pourraient faire naître les nouvelles réglementations sur le marché hypothécaire.

L’une d’elles, c’est la titrisation. Urs Hausmann, de Wüest & Partner, écrit ceci: «Pour se séparer de positions hypothécaires de peu d’intérêt et jugées risquées, les banques pourraient grouper leurs créances afin de les rendre négociables sur les marchés.» L’idée serait ici de s’adapter aux contraintes liées au volant de fonds propres anticyclique. Lorsqu’il est activé, le nouvel outil de la Banque nationale suisse (BNS) exige que les banques présentes sur le marché du crédit immobilier détiennent plus de fonds propres pour des actifs équivalents. Elles ont alors deux solutions pour adapter ce ratio dans leur bilan: augmenter les fonds propres, ou se délester d’une partie de leurs actifs – de leurs prêts. «Elles pourraient ainsi assouplir de manière ciblée leurs obligations en matière de fonds propres, l’on assisterait alors à un transfert de risque», décrit encore Urs Hausmann.

Une sorte de CDS intégré

Nous ne sommes qu’au stade de l’hypothèse. Mais ce type de produits est déjà apparu dans le pays. Quelques banques s’y étaient essayées dans les années 2000. «Sans grand succès. Le processus de titrisation était trop onéreux. Et juridiquement parlant, c’est très complexe», précise-t-il. Comment composer les paniers d’hypothèques? Comment évaluer leur valeur dans un marché inexistant? Et comment noter les débiteurs qui sont liés à ces titres? «C’est le principal risque», estime le spécialiste de Wüest & Partner, qui se souvient d’ailleurs que les quelques titres qui avaient été commercialisés incluaient une garantie contre le risque de défaut, une sorte de Credit Default Swap (CDS) intégré.

Faut-il s’inquiéter de cette théorie, lorsque l’on sait à quoi ont conduit les «subprime» aux Etats-Unis? Avec son système de lettre de gage (lire ci-contre), le marché suisse est différent, répond Urs Hausmann. En outre, complète Thomas Veraguth, spécialiste immobilier chez UBS, «on se souvient que là-bas, la crise est venue d’un problème politique. Washington a presque forcé les banques à octroyer des crédits immobiliers au plus grand nombre. Et si les débiteurs sont devenus insolvables, c’est parce qu’une grande partie d’entre eux étaient liés à des hypothèques à taux variables.»

Ce qui l’inquiète davantage, c’est une autre «incitation» imaginée par Wüest & Partner: pour contourner les restrictions sur l’utilisation du capital du 2e pilier, les emprunteurs pourraient recourir à des crédits informels, hors du système bancaire. «En Chine, des intermédiaires ont pris le relais des banques et cela a mené à des drames, comme des suicides de personnes surendettées», rappelle-t-il.

Que ce soit la titrisation ou le crédit informel, les deux scénarios de Wüest & Partner comportent en fait le même danger, selon Thomas Veraguth: les autorités (BNS, Finma) perdraient le fil d’un marché qu’elles voulaient mieux superviser.