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La vente en viager permet de vendre son logement en conservant le droit d’y habiter jusqu’à la fin de sa vie. 
© Bloch Ghislaine (blg)

Immobilier

«Le viager prend de l’ampleur»

La société vaudoise Immo-Vie-Agee, lancée il y a trois ans, prévoit d’étendre ses activités en Suisse alémanique en début d’année prochaine. En Suisse, le financement de viager est rendu difficile par la frilosité des banques

La vente en viager, qui permet de vendre son logement en conservant le droit d’y habiter jusqu’à la fin de sa vie, constitue en Suisse une pratique commerciale moins répandue qu’en France, en Belgique ou en Espagne. Pourtant, Sabrina Reynier, juriste de formation et fondatrice d’Immo-Vie-Agee, est persuadée que le viager prendra de l’ampleur ces prochaines années face au vieillissement de la population. Elle a créé, il y a trois ans, sa société à Rolle et prévoit d’étendre ses activités en Suisse alémanique en début d’année prochaine.

Le Temps: Depuis la création de votre société, combien de transactions ont abouti?

Sabrina Reynier: Nous avons déjà réalisé trente transactions. Le viager prend de l’ampleur avec le vieillissement de la population. Parmi les acheteurs, on trouve des particuliers mais aussi des fonds de pension qui achètent ces biens immobiliers généralement pour les revendre avec plus-value. Ils ne souhaitent généralement pas habiter dans l’appartement ou la maison qu’ils ont acquis mais considèrent l’immobilier comme une valeur refuge.

- Le viager reste tabou en Suisse car il y a une spéculation sur la mort ou l’entrée en établissement médico-social (EMS) du vendeur. En trois ans, les acheteurs d’Immo-Vie-Agee ont-ils déjà réalisé des reventes avec plus-values?

- Non, car tous nos vendeurs sont encore en vie. Le viager permet à des personnes âgées de continuer de vivre normalement dans leur maison ou leur appartement. Si ces personnes n’avaient pas la possibilité de passer par le viager, elles seraient obligées de vendre leur bien pour habiter ailleurs ou entrer en EMS. Et des études montrent que le maintien à domicile prolonge l’espérance de vie. Généralement, les personnes qui passent par le viager ont d’abord cherché à augmenter leur hypothèque. Mais les banques refusent dans la majorité des cas d’entrer en matière au-delà de 60 ans. Le viager permet aussi de toucher une rente et d’augmenter ainsi ses revenus. En outre, les gros travaux sont pris en charge par le nouveau propriétaire.

- Quand le vendeur décide de passer au viager, les familles sont-elles au courant?

- Dans 75% des cas, les vendeurs n’ont pas d’héritiers. Ils ont plus de 70 ans et n’ont souvent plus les moyens d’entretenir leur maison. Pour ceux qui ont des enfants, ils en parlent avec eux. Mais parfois ils n’osent pas. Dans tous les cas, ils n’ont pas besoin de leur consentement.

- Comment sont fixés le prix de vente et les rentes mensuels?

- Le principe du viager peut prendre plusieurs formes. Le propriétaire vend son logement à un prix inférieur au marché, mais peut continuer à vivre chez lui. Il touche une partie du capital, appelé bouquet, à la signature de l’acte de vente devant notaire et reçoit des rentes mensuelles jusqu’à la fin de ses jours. C’est ce qu’on appelle le viager occupé qui représente 95% des biens proposés.

L’autre cas de figure concerne le propriétaire qui vend son bien en échange d’une somme d’argent et d’une rente à vie sans habiter le logement en question. C’est le viager libre. Pour fixer le prix de vente, je me base sur la valeur vénale du bien. Le prix dépendra de l’âge du vendeur. Mais aucun bilan de santé n’est réalisé. Plus le vendeur est âgé, plus le prix sera élevé. Celui-ci peut varier de 30% à 80% de la valeur vénale.

Certains vendeurs ne souhaitent pas de rente mais juste un bouquet. Par exemple, actuellement, un couple de 79 et 80 ans à Epalinges veut vendre sa maison dont la valeur vénale est estimée à 1,5 million de francs. Le bouquet est fixé à 900000 francs. Le contrat comprend à chaque fois plusieurs garanties. Si l’acheteur ne paye plus ses rentes, la vente est annulée. Et s’il meurt avant le vendeur, ce sont ses héritiers qui devront continuer à payer.

- Quelle est la réaction des banques?

- Les banques constituent mon principal problème. Certains établissements refusent de prêter de l’argent pour ce type d’opération puisqu’ils n’auront pas une garantie de 1er rang sur l’objet en question mais seulement en 2e rang. Le droit d’habitation du vendeur reste en effet prioritaire. De ce fait, les banques ne peuvent pas saisir le bien et demander au vendeur de quitter son logement si, par exemple, l’acheteur ne rembourse pas son crédit hypothécaire.

En revanche, si le bien immobilier est hypothéqué, les banques ne peuvent pas s’opposer au viager car le bouquet permettra de rembourser l’hypothèque. Et si le bouquet n’est pas suffisant, la vente en viager n’est dès lors pas possible.

- Comment se rémunère Immo-Vie-Agee? Pouvez-vous vivre de vos activités?

- La société est rentable et prend une commission de 3% sur la valeur vénale lors d’une transaction. Mis à part la société Savinter à Genève, il n’y a pour ainsi dire aucune concurrence. Aujourd’hui, nous ne sommes que deux personnes dans l’entreprise. Faute de temps, j’ai dû revendre la société Ensemble Avec Toit que j’avais précédemment créée. Celle-ci existe toujours et permet à des étudiants de se loger gratuitement chez des personnes âgées ou au sein de familles, en échange de services.

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