Le jeudi 12 mai, Le Temps et Le Journal de l'Immobilier coorganisent leur premier Forum Immobilier, à Crissier. Un rendez-vous qui, à la différence de nombreux autres événements sur le thème du logement, s’adresse directement aux non-initiés que nous sommes tous.

Détails et inscriptions: events.letemps.ch/immobilier

C’est la mère de toutes les batailles. Dans le monde de l’immobilier, il n’y a pas un sujet qui divise davantage que les loyers. Pour les uns, ils sont trop chers. Beaucoup trop chers, même. Selon l’Asloca, qui a commandé une étude au bureau d’analyse BASS, ce ne sont pas moins de 78 milliards de francs qui auraient été indûment versés aux propriétaires d’appartements, au cours de ces quinze dernières années.

Pour les autres, les propriétaires donc, le niveau actuel des loyers correspond à ce que la demande est prête à payer pour se loger. Quoique, nuance Vincent Clapasson, le nouveau directeur romand de Wüest Partner, «on se situe à un niveau où le rapport entre le loyer et le revenu atteint certaines limites». Passé ces limites, prévient-il, les propriétaires courent le risque de ne plus trouver une demande suffisante.

Le Temps: Dans votre dernier rapport, publié fin mars, l’on apprend que les loyers offerts ont baissé de 2,6% en 2021. Pourtant, sur la base des baux signés, les loyers continuent d’augmenter. Comment expliquez cette divergence?

Vincent Clapasson: L’analyse de l’offre mélange les baux existants et les nouveaux baux. Et dans ce mélange, la part de logements anciens, généralement proposés à des prix plus faibles que les nouveaux, a tendance à augmenter, en raison du ralentissement de l’activité de construction. Leur poids dans la mesure de l’offre est donc plus important. En revanche, l’évolution des loyers sur la base des baux conclus est, elle, influencée par les nouvelles constructions qui arrivent sur le marché et qui n’avaient donc pas de référence, de points de comparaison. Et comme ils sont généralement loués à des prix plus élevés, ils font monter cet indice-là.

Donc en réalité, les loyers augmentent?

Je ne vous cache pas que c’est une tendance qui est difficile à saisir. Mais en effet, constater une baisse des loyers offerts ne veut pas dire que les loyers sont effectivement moins chers.

On a pourtant l’impression que les nouvelles constructions sont nombreuses. N’observez-vous pas une détente?

Nous traversons une période où l’on pensait effectivement que l’offre allait être suffisante pour répondre à la demande. Mais finalement, on constate qu’il y a encore un décalage.

Pourquoi?

Il y a plusieurs raisons à cela. D’abord, l’immigration a augmenté ces dernières années. On assiste également à une hausse du nombre de dissolutions de ménages. Du côté de l’offre, il y a eu des retards de constructions liés à la pandémie, des ralentissements sur les chantiers. Puis des retards de livraison de matériel. Et cette situation a aussi provoqué quelques hésitations chez les investisseurs et les maîtres d’ouvrage, notamment sur le calendrier de lancement des chantiers. Enfin, la révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT), en 2014, déploie ses effets. Elle provoque parfois un important décalage entre l’envie et la possibilité de construire.

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Constate-t-on de grandes différences des loyers au sein même de la Suisse romande?

Oui, les tensions sur le marché sont différentes, comme le démontrent les taux de vacance hétérogènes des cantons romands. Si l’on prend l’exemple de La Chaux-de-Fonds, où le taux de vacance est plus important qu’ailleurs, les nouveaux loyers sont proposés au même prix que les anciens, ou avec très peu de différence.

La situation est différente à Genève ou à Lausanne…

L’an dernier, les plus fortes hausses ont été observées dans les communes proches des villes, ainsi que dans certaines régions périphériques qui ont été dynamisées par une demande pour des logements plus spacieux, avec des espaces verts, à des prix identiques que des plus petits logements en centre urbain. Ce sont des endroits où les loyers étaient jusqu’ici plus modérés. Concernant Genève ou Lausanne, bien sûr, ce sont là que les loyers sont les plus élevés. Quoique, l’arrivée sur le marché de nombreux logements au loyer contrôlé dans les zones de développement fausse quelque peu le mécanisme de libre marché. Sans eux, la hausse générale aurait sans doute été plus importante.

Les prix des immeubles ont augmenté de 40% en dix ans. A quel point cela a-t-il une influence sur les loyers, respectivement sur la volonté des investisseurs de maintenir un certain rendement, malgré ces prix d’achat élevés?

Les baux sont plutôt liés aux taux de référence, qui ont eux baissé depuis dix ans. Cela aurait dû faire baisser les loyers, mais cela n’a pas été le cas. Toutefois, aujourd’hui, les investisseurs sont prêts à accepter un rendement plus faible que par le passé, car les alternatives de placement sont moins attractives. En revanche, ils sont très attentifs au fait que les niveaux des loyers soient durables.

C’est-à-dire?

Avec une vision à très long terme, ils veulent réduire le plus possible le risque de vacance, qui précède le risque de devoir baisser leurs loyers. C’est aussi pour cette raison que la hausse des taux à laquelle on devrait assister ces prochaines années pourrait ne pas avoir une si grande influence. En outre, les investisseurs institutionnels achètent généralement avec une part importante de fonds propres. Ils dépendent donc peu ou pas des taux d’intérêt. Par contre, la remontée des taux devrait provoquer une remontée des rendements des obligations, qui pourraient devenir de nouveau plus attractives que des placements immobiliers. Ce mécanisme aurait alors un impact sur les prix des immeubles.

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Si les taux remontent, les loyers vont-ils encore augmenter?

Cela devrait certes faire augmenter les loyers. Mais ceux-ci ont déjà progressé plus vite que les revenus des ménages, ces dernières années. On se situe à un niveau où le taux d’effort (le rapport entre le loyer et le revenu) atteint certaines limites. Passé ces limites, il y a un risque de ne plus trouver une demande suffisante.

Les investisseurs se concentrent donc sur les centres urbains, ou plus généralement sur l’accessibilité des localisations où se trouvent les immeubles. Ils étudient également de près la qualité des biens, et notamment leur durabilité. Nous commençons à pouvoir le vérifier de manière empirique, la durabilité d’un immeuble augmente la propension à payer des locataires.

Les rénovations énergétiques, justement, vont-elles aussi alimenter la hausse des loyers?

Nous avons réalisé une étude à ce sujet. Elle se concentre uniquement sur les nouveaux baux conclus, mais elle montre que pour un locataire la baisse des charges liée à l’installation d’une pompe à chaleur, de 33 francs par mois pour un 80 m², compense la différence entre un loyer net dans un logement climatiquement neutre et un logement chauffé par un combustible fossile, qui se monte à 40 francs. Et la hausse récente des prix des hydrocarbures devrait rendre le chauffage sans énergie fossile encore plus avantageux.

Il semble quand même que les logements rénovés coûtent plus cher à la location.

Evidemment, dans la réalité, cela dépend des cas, des investissements consentis par les propriétaires et de leur stratégie. Certains font ces rénovations à la rotation des locataires, d’autres le font par étage, et encore d’autres vident complètement l’immeuble puis remettent les baux sur le marché. Mais encore une fois, ils doivent être attentifs à la réponse du marché à leurs nouvelles conditions.

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