printemps arabe

Arnaques immobilières pyramidales à New Cairo

Des ministres-promoteurs, désormais en prison, ont vendu sur plan des résidences de luxe en plein désert. Un mirage qui laisse une partie de la classe moyenne égyptienne sur le carreau

Chez les super-riches égyptiens, l’humeur n’est pas aux palabres comme sur la place Tahrir. «Vos questions touchent-elles de près ou de loin à la situation actuelle en Egypte?» demande le directeur du club de golf le plus huppé du Caire. Nous avons mal répondu, il n’aura pas le temps de nous recevoir.

Devant le portail imposant de Katameya Heights, une des «communautés résidentielles» les plus chics d’Egypte, un char Abrams jaune sable pointe son canon vers la capitale. Passé le contrôle serré, la barrière s’ouvre sur les collines ondulantes du golf. De la terrasse du club-house, des centaines de villas de trois ou quatre étages s’étendent sur un terrain boisé de plus de 100 hectares.

L’épouse française d’un directeur général expatrié attend ses amies pour une partie de bridge au bord de la piscine. Elle ne vit pas à Katameya Heights mais à Maadi, dans les beaux quartiers du Caire: «Ici c’est hors de prix», lâche-t-elle. Elle aimerait déménager, mais ne trouve pas de location à son goût, même pour 5000 dollars par mois. Passe un jardinier, qui se rend à la prière dans la cantine toute proche. Il gagne 20 livres (3,15 fr.) par jour et vit avec quatre autres personnes dans une pièce louée à son employeur.

Au-delà de la haute clôture qui ceint la communauté huppée, des chantiers s’étalent sur des kilomètres autour de Katameya Heights, à perte de vue jusqu’à la limite du désert gris. A peine une maison sur quatre de cette immense ceinture de travaux suspendus semble habitable. Plus rares encore sont celles qui semblent occupées, avec leur Mercedes garée devant la porte. Elles bénéficient d’une vue imprenable sur une marée de fers à béton. A 500 mètres à vol d’oiseau de la piscine, des enfants vont pieds nus dans les gravats de ces chantiers abandonnés ou squattés par des familles miséreuses.

L’autoroute qui relie Le Caire à Katameya Heights est un défilé de gigantesques panneaux publicitaires vantant les atours de complexes résidentiels par images de synthèse. S’y affichent «New Cairo: les nouvelles pyramides» ou «Le Rêve», en français dans le texte, un ensemble de 115 villas de luxe qui attend encore son premier coup de pioche. Plus près de la ville, des grappes d’immeubles de 15 étages ont été collés les uns aux autres sur une parcelle de désert dont le promoteur a rentabilisé chaque centimètre.

C’est dans ces quartiers jaillis du sable depuis quatre ans que s’est jouée une «arnaque incroyable visant la haute classe moyenne», comme le raconte Youssef Shoukry, un entrepreneur enrichi dans le tourisme qui a bien failli y laisser ses économies et celles de ses parents. Il a pu revendre sa résidence secondaire de justesse, à perte, quelques jours avant la révolution. Peu ont eu cette chance. Déjà gelés par la crise de 2008, ces projets immobiliers démesurés pourraient bien ne pas survivre à la révolution égyptienne.

«Vendre le mètre carré de désert plus cher que le bord du Nil était une absurdité», concède Youssef Shoukry a posteriori. Katameya Hills et ses sœurs jumelles qui ont poussé tout autour du Caire étaient il y a quelques mois encore le symbole d’une Egypte nouvelle. Ces cités devaient offrir autant d’oasis artificielles à la classe moyenne fortunée cherchant à fuir le trafic et la pollution du Caire. Autre élément, mais qui ne figure pas dans les brochures de papier glacé: construire là sa villa donnait l’espoir de pouvoir parcourir le green de golf en compagnie des oligarques du clan Moubarak – et donc d’y faire avancer quelques affaires.

Pas plus tard qu’en janvier 2010, la banque britannique HSBC pondait une étude dithyrambique sur le potentiel du marché immobilier égyptien et de sa poignée de promoteurs aux mains d’or. Les actions de leurs sociétés cotées en bourse, Palm Hills Development, SODIC et TMG, étaient alors chaudement conseillées à l’achat. Pour chacune, la recommandation était sans appel: «OW» (over­weight) martelait le rapport.

Depuis, la chance a tourné. Les anciens propriétaires de Palm Hills sont aujourd’hui sous enquête. Il se murmure que SODIC ne survivra pas. Quant au patron de TMG, il purge quinze ans de prison pour avoir commandité le meurtre de sa petite amie, une starlette libanaise. Mardi 1er février, le gouvernement de transition égyptien a décrété «illégales» toutes les acquisitions de terrains de Palm Hills depuis 2005.

«Palm Hills Development est détenue par Mansour et El Maghraby Investment, une des plus grandes sociétés familiales égyptiennes», se rassurait HSBC en janvier 2010. La banque oubliait de préciser qu’Ahmed el-Maghraby était également ministre du Tourisme et Yassin Mansour celui des Transports. Tous deux sont aujourd’hui derrière les barreaux, accusés d’avoir court-circuité les procédures d’adjudication de terrains pour mettre la main à vil prix sur les plus beaux lots. Des procédés criminels qui, en janvier 2010, étaient paradoxalement la raison même de l’enthousiasme de HSBC. Le rapport ne cessait de vanter le «potentiel considérable» des plus-values de Palm Hills et consorts, qui pouvaient atteindre 94% sur la seule revente des terrains, 55% pour les appartements et 25% sur les villas. «OW», «OW», scandait l’analyste Patrick Gaffney.

Or 77% des maisons bâties sur des terres dont l’attribution est désormais contestée par la justice égyptienne avaient déjà trouvé preneur, et les promoteurs y ont réalisé la plus grosse partie de leurs gains. C’est là que s’est jouée «l’arnaque» dont parle Youssef Shoukry, qui est allé crier sa rage avec tous les autres le 25 janvier sur la place Tahrir: «Ces ministres ne se sont pas contentés de vendre des villas aux très riches, ils sont aussi parvenus à plumer une partie de la classe moyenne avec leurs sociétés personnelles», dénonce-t-il.

Le système imaginé par ces promoteurs imposait au client le versement de 60% du prix de la maison dans les vingt-quatre mois qui suivaient la signature du contrat, que celle-ci soit bâtie ou non. HSBC s’en félicitait d’ailleurs dans son rapport, puisque «le risque d’excès d’offre sur le segment du grand luxe», qualifié «d’important», était ainsi «compensé par le modèle d’affaire». En clair: même si les projets n’aboutissaient jamais, les promoteurs étaient certains d’encaisser leurs marges.

En vérité, les analystes de Londres n’ont émis qu’un seul et léger regret: l’offre des promoteurs égyptiens était à leur goût trop orientée vers les super-riches, ignorant 90% de la considérable demande de logements en Egypte: celle de maisons bon marché, en dessous de 80 000 livres (12 500 francs).

Le seul à s’être profilé sur ce segment est le milliardaire Samih Sawiris. Sa société suisse Orascom Develop­ment, établie à Altdorf (UR), a lancé en 2008 le premier grand projet immobilier à des prix accessibles à Haram City, près des pyramides de Gizeh. Près de 20 000 appartements y ont été bâtis. La moitié ont été vendus entre 13 000 et 20 000 francs. Samih Sawiris et ses deux frères sont les seuls grands promoteurs et entrepreneurs proches du régime Moubarak à avoir échappé à l’opération mains propres du nouveau pouvoir.

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