A paru le 25 mars dernier un article écrit par un avocat genevois, intitulé «Le COVID-19 et la question du loyer des commerçants»*, sur le droit de locataires de baux commerciaux à obtenir une réduction de loyer. Le lecteur que je suis achoppait déjà sur le titre: on semble avoir masculinisé dans un consensus sans dissidence le nom propre donné à ce nouveau-né, «le COVID». C’est pourtant une sale gamine, cette COVID, qui doit son «D» à l’anglaise disease, par essence féminine comme son alter ego francophone la maladie. On peut penser à la CIA qui cache une «Agency» derrière le A de son acronyme, ou au FBI avec son bureau. Bref, j’ai rapidement compris que ce confrère allait m’agacer.

La suite me l’a confirmé.

Sur quelques milliers de signes, mon préopinant aligne les considérations péremptoires jusqu’à aboutir à l’axiome suivant: un locataire de bail commercial ne peut en aucun cas réclamer une baisse de loyer. C’est un fait. Satis constat.

Je pourrais, dans une même posture d’expert juridique qui dit «dire le droit» (juri-dicere) certifier que c’est faux, mais je me compromettrais alors, dans une même arrogance, à proférer à mon tour une opinion juridique comme une constatation de fait, alors qu’on le sait bien: «deux juristes, trois avis différents».

J’aurais pourtant bien des éléments pour y être tenté.

L’art. 259d du code des obligations

L’avocat que je critique ici participe à une propagande bien plus qu’à une information juridique lorsqu’il assène que devraient être absous de toute conséquence financière dans la présente crise ces malheureux propriétaires d’immeubles, ses clients si l’on en croit les prédilections qu’il affiche lui-même sur le site internet de son étude d’avocats.

Il y a pourtant l’art. 259d du code des obligations, qui prévoit que toute perte de jouissance d’un local loué se traduit par une baisse de loyer, qu’elle soit imputable au bailleur ou pas. Les réductions judiciaires massives de loyers autour du chantier du CEVA en témoignent.

Il y a également dans ce sens un avis de droit en ma possession, rendu par la non moins partiale ASLOCA mais étayé par un raisonnement solide, par de rigoureux syllogismes, des prémisses posées avec objectivité et des références pertinentes. Avec cette conclusion diamétralement inverse: les locataires de baux commerciaux ont bel et bien le droit à une réduction ou une suppression de leur loyer en raison d’une perte de jouissance si celle-ci découle d’une cessation obligatoire de leur activité commerciale par décision de l’exécutif.

Je pourrais ajouter à cela les conseils que nous donnons depuis longtemps au sein de mon étude à nos propres clients, y compris propriétaires d’immeubles: les locataires pourraient bien remporter les procédures judiciaires sur ce point et les bailleurs seraient bien inspirés de se constituer des provisions, de même que de ne pas se hâter à des résiliations hasardeuses en cas de cessation de paiement des loyers.

Faire valoir ses droits

Nous n’excluons pas qu’il en aille d’ailleurs de même pour des locaux commerciaux fermés par volonté du locataire, par exemple quand son activité dans les locaux est rendue impossible par les mesures imposées. Et pourquoi pas même pour les locaux d’habitation, car on ne voit pas en quoi le défaut de jouissance serait imputable au locataire si celui-ci loue un studio à Dorigny et qu’il est contraint de rejoindre ses parents à Paris pour y vivre son confinement.

C’est dire que le champ des possibles est si large que celui qui prétend détenir la vérité se montre bien présomptueux.

Les locataires sont donc invités à faire valoir leurs droits, mais avec prudence, en motivant une requête de suppression de loyer auprès de leur bailleur avec effet au premier jour du défaut, tout en continuant de payer leurs loyers – ou en les faisant consigner – jusqu’à droit connu par les décisions judiciaires à venir. Quitte à demander pour ce faire les aides financières immédiatement disponibles depuis peu: indemnités de RHT, allocations pour perte de gain, crédits-relais ou reports d’échéances notamment.


* Le titre en question était le fait de la rédaction du Temps.

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