Le 16 mars dernier, le Conseil fédéral a ordonné la fermeture temporaire de la plupart des magasins du pays. Cette mesure est d’une brutalité économique inédite pour les commerçants, puisqu’elle a annihilé, du jour au lendemain, leurs revenus. Mis à terre, les commerçants se sont alors posé la question légitime suivante: doivent-ils de leur côté continuer à honorer leurs engagements contractuels et encourir des frais auxquels ils ne pourront, pour certains d’entre eux du moins, rapidement plus faire face?

Sur le plan juridique, la réponse à cette question est simple. Les contrats doivent être respectés. Ainsi, le commerçant doit payer les marchandises qui lui ont été livrées, et ce, même s’il ne pourra pas les vendre. De même, le commerçant doit honorer les contrats de travail de ses salariés et continuer à régler le salaire de ses employés de magasin, même si ceux-ci ne peuvent plus se rendre sur leur lieu de travail. Qu’en est-il des loyers? Ces derniers jours, les régies immobilières ont été inondées de courriers de locataires indiquant qu’ils cessaient de payer leur loyer. L’argument, en substance, est que les locaux loués sont devenus défectueux en raison de l’ordre de fermeture des magasins et que, par conséquent, le loyer doit être réduit à zéro pendant la période de fermeture.

Respect des contrats

Emotionnellement, face à la brutalité de la crise pour les commerçants, l’argument peut se comprendre. Sur le plan juridique cependant, l’argument ne tient pas. En effet, le locataire doit respecter son engagement contractuel de payer le loyer tant que, de son côté, le propriétaire remplit également ses propres obligations.

Lorsqu’il loue un local à un commerçant, le propriétaire garantit seulement que ledit local pourra être utilisé pour l’affectation convenue et ne répond que des défauts qui affectent directement et spécifiquement la chose louée (tels qu’une inondation ou des nuisances sonores provenant d’un chantier voisin). En revanche, le propriétaire n’est pas tenu de fournir des garanties sur des éléments qui sont hors de sa sphère d’influence. En particulier, il ne garantit pas que les heures officielles d’ouverture des magasins ne seront jamais modifiées ou que les autorités étatiques ne prononceront jamais d’ordre de fermeture des magasins en raison de manifestations (type «gilets jaunes»), de catastrophes environnementales ou… d’épidémies.

Ces événements, qui ne concernent pas spécifiquement la chose louée ou son affectation, font partie des risques entrepreneuriaux qui doivent être supportés par le commerçant avec, le cas échéant, l’aide des autorités publiques.

Attribution des risques

Malgré l’ordre de fermeture, les magasins demeurent à disposition des locataires pour l’affectation convenue. Les propriétaires continuent ainsi, pendant l’épidémie, à pleinement exécuter leurs obligations contractées au titre du contrat de bail et les locataires doivent, de leur côté, continuer à exécuter leurs propres engagements.

Il n’existe aucun motif de justice sociale ou autre qui légitimerait de transférer, même en cas de crise majeure, les risques vers le propriétaire qui, lui aussi, a ses frais et risques

Cette réponse juridique, bien que brutale en première apparence, est juste. En effet, une fois l’épidémie éradiquée, les ventes reprendront et, si la reprise économique devait être robuste, elles compenseront peut-être même, au bénéfice exclusif du commerçant, le manque à gagner lié à la période de fermeture. En outre, comme les profits en période faste, les risques de l’entreprise doivent, dans les moments difficiles, rester chez le commerçant. Il n’existe aucun motif de justice sociale ou autre qui légitimerait de transférer, même en cas de crise majeure, les risques vers le propriétaire qui, lui aussi, a ses frais et risques et qui, souvent, a une solidité financière moins importante que celle de son locataire commercial.

Enfin, il est juste que le coût social d’une épidémie soit pris en charge, de manière ordonnée, par la collectivité par le biais d’aides étatiques plutôt que transféré, de manière contraire à l’ordre juridique, vers tel ou tel opérateur privé supposément plus à même d’absorber ce coût.

Faire preuve de bon sens

Même s’il a le droit avec lui, le propriétaire devra se montrer raisonnable, en particulier à l’égard des petits commerçants qui règlent leurs factures au mois le mois et qui n’auront peut-être de toute façon pas les liquidités pour régler leur loyer d’avril. Il sera ainsi avisé d’octroyer à ces commerçants un report du délai de paiement du loyer et même d’envisager, une fois la poussière retombée et le dommage final subi par le commerçant déterminé (en tenant compte des aides étatiques), une renonciation définitive à tout ou partie du loyer. Bref, faire preuve de bon sens.