Éditorial

La quadrature de la bulle

OPINION. Les experts ont pour habitude de considérer qu’une bulle n’existe qu’à partir du moment où elle a explosé. C’est une erreur

C’est la question à 1000 milliards de francs. Alors que le marché hypothécaire suisse pulvérise tous les records, y a-t-il une bulle immobilière?

Prudents, la grande majorité des économistes préfèrent répondre qu’«une bulle n’existe qu’à partir du moment où elle a explosé». Autrement dit, tant que les taux ne remontent pas brusquement, qu’ils ne provoquent pas un effondrement des prix, que les banques n’accusent pas de pertes sur leur bilan et n’en viennent pas à forcer des clients pris à la gorge à rembourser leur dette, il n’y a pas de bulle.

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Comment, dès lors, qualifier la situation actuelle? On peut, sans prendre de risque, affirmer que les taux bas, voire négatifs, imposés par la BNS depuis 2011 ont provoqué des phénomènes dont il faut se préoccuper. Jamais on n’avait construit autant d’habitations, jamais les logements vides n’avaient été aussi nombreux. Jamais les Suisses n’avaient contracté autant d’hypothèques. Jamais les investisseurs n’avaient misé autant d’argent sur la pierre sur une période aussi réduite.

Des records ou des déformations?

On peut appeler ça des records, mais il vaudrait mieux parler d’exagérations et de déformations. Les autorités de surveillance – la BNS, la Finma ou le DFF – ont raison de s’inquiéter. Elles jouent totalement leur rôle: elles préfèrent prévenir (menacer) que guérir (recapitaliser).

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En font-elles trop? Il est vrai que depuis la dernière grande crise immobilière des années 1990, à laquelle certains comparent désormais cette nouvelle surchauffe, le marché a beaucoup évolué. Il s’est réglementé et, différence importante, les taux variables des hypothèques, qui avaient provoqué une réaction en chaîne, sont aujourd’hui inexistants. Les emprunteurs ont contracté des crédits à taux fixe. Cela les protège mieux, dans une certaine mesure, des mauvaises surprises.

Affirmer avec certitude qu’il y a bulle et que des mesures urgentes sont nécessaires serait prétentieux. Mais le milieu immobilier aurait tort d’attendre que l’éclatement ait lieu pour se dire qu’il y avait bulle. Une bulle existe déjà lorsqu’elle est en train de se former. Et quand elle explose, elle éclabousse ceux qui s’en sont approchés de trop près.

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