Opinion

Les risques réels de la sous-location

La sous-location n’est pas un acte aussi anodin qu’il y paraît. Elle peut être grevée de nombreux ennuis dont on n’a souvent pas conscience

L’éditorial intitulé «Les beaux jours de la sous-location» ainsi que l’article publié le 10 août dans les colonnes du Temps ne présentent pas, à notre sens, une vision complète de la problématique de la sous-location. L’auteure omet de mentionner les risques encourus par les locataires lorsqu’ils décident de sous-louer leur logement. Or, l’expérience montre que de nombreux cas de sous-location sont davantage apparentés à un orage tumultueux plutôt qu’aux beaux jours évoqués. Généralement, les locataires méconnaissent le droit du bail et les responsabilités induites par l’établissement d’un contrat de sous-location. Ils ignorent les risques liés à un sous-locataire indélicat. Nous souhaitons par conséquent les informer des possibles conséquences d’une sous-location et leur rappeler que leur bailleur peut les accompagner pour les prémunir de ces écueils.

Le code autorise la sous-location

Rappelons tout d’abord que le code des obligations autorise la sous-location. Sauf exception, le bailleur l’acceptera pour autant qu’elle soit provisoire, que le loyer ne soit pas abusif en regard du bail initial et que l’identité du sous-locataire lui soit annoncée. Si un locataire doit s’absenter pour des raisons professionnelles ou familiales, le bailleur n’a pas de raison de s’y opposer puisque c’est la loi.

Ainsi, lorsqu’un locataire annonce un projet de voyage provisoire à son bailleur, ce dernier l’informera de ses droits et obligations en matière de sous-location. Premièrement, le locataire reste responsable du paiement des loyers ainsi que des éventuels dégâts et dépréciations commis par son sous-locataire. Puisqu’il endosse le rôle de bailleur envers un sous-locataire, il devra par conséquent lui notifier un avis officiel de fixation du loyer lors de la conclusion du bail; résilier le contrat au moyen d’une formule officielle; s’assurer que son sous-locataire souscrit une assurance responsabilité civile et qu’il respecte toutes les clauses de son bail initial. Et s’il souhaite se protéger d’une absence de paiement, il devra bloquer une garantie de loyer de maximum trois mois dans une banque ou une société de cautionnement. Enfin, le locataire bailleur devra déclarer à l’Administration fiscale une éventuelle différence entre le loyer initial et la sous-location.

Ce qui peut, hélas, arriver

Il arrive malheureusement que des sous-locataires fassent défaut de paiement, abîment un logement ou s’opposent à une résiliation. Des juges assesseurs au tribunal des baux évoquent des prolongations de bail allant jusqu’à quatre ans! A cette échéance, si le sous-locataire refuse de quitter le logement, c’est le locataire bailleur qui devra prendre toutes les mesures nécessaires à son évacuation et en assumer les frais. Il faut encore savoir que certaines personnes ne sont plus éligibles pour louer un appartement auprès des régies, en raison d’impayés ou de comportements inappropriés. Dès lors, elles se rabattent sur «le marché» de la sous-location car les locataires bailleurs sont moins enclins à prendre des renseignements sur leur compte.

Une grande régie romande nous indiquait récemment que les sous-locations annoncées au bailleur représentaient environ 2% de son parc immobilier. Elle estimait qu’environ 4 à 6% de ses logements étaient occupés par des sous-locataires n’ayant pas été annoncés. Dans de tels cas, les locataires s’exposent à de graves ennuis puisque le bailleur peut résilier leur bail pour de justes motifs et exiger de récupérer le logement. Lié par un contrat de sous-location pour un logement qu’il ne possède plus, le locataire bailleur peut même être poursuivi par son sous-locataire.

Les cas mentionnés ci-dessus ne sont certes pas les plus fréquents, mais ils engendreront bien des ennuis. La sous-location n’est donc pas un acte aussi anodin qu’il n’y paraît. Quant à la défiance qu’ont les locataires vis-à-vis de leur bailleur, elle n’est pas toujours justifiée car le locataire est très bien protégé par la loi suisse. L’initiative parlementaire de Hans Egloff ne fait qu’éclaircir la loi qui est trop imprécise en matière de sous-location.


Martin Dunning, Président du SVIT Romandie (Association suisse de l’économie immobilière)

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