opinions

Un dogme insolite: deux logements, un emploi

Lorenzo Pedrazzini, de Colliers Suisse romande, critique la gestion jugée trop politique du projet Praille-Acacias-Vernets à Genève, enlisé depuis des années. Et si on le confiait à une société d’économie mixte?

Cet étrange dogme genevois: deux logements, un emploi

S’il est un acronyme assez laid que Genève tient pour la résolution de sa crise immobilière, c’est sans doute le PAV, cette plaine – autrefois industrielle – qui coule entre Carouge et Lancy. Plus de deux millions de mètres carrés, au centre d’une agglomération plutôt saturée, peuvent légitimement inspirer foule d’appétits: politiques, économiques, financiers, sociaux ou romantiques. Romantiques, parce que «praille» signifie prairie, à tel point même qu’un concours international, organisé en 2005 par la Fédération des architectes suisses, y avait très sérieusement couronné le projet d’un simple vaste espace vert, sans rien construire.

Cinq conseillers d’Etat successifs ont claironné que la solution du logement serait là. Ils avaient raison. Le temps a cependant quelque peu érodé l’euphorie: les deux tiers du PAV sont la propriété d’industries, ils ne retourneront à l’Etat qu’entre 2040 et 2060; les infrastructures nécessaires à l’aménagement du site coûteront 1 milliard, le coût du rachat des bâtiments à leurs propriétaires (au terme des droits de superficie) autant. Il y a donc un problème de temps et un défi financier gigantesque. Droite et gauche ont lancé d’innombrables idées farfelues avec une rare constante: l’impossibilité économique de les réaliser. La fracture politique du village genevois est une particularité essentielle du système complexe des conflits d’intérêts, comme on les connaît ici. Le nouveau gouvernement corrige quelque peu le tir en reconnaissant que construire en hauteur, c’est cher, et que les régimes de contrôle des loyers sont inapplicables en l’espèce, que le système soviétique des PLQ hérité des années 30 est une aberration sociale et esthétique. Bien plus insolite, ce slogan qui fige un rapport inégal de mesures (économiques ou sociales): logements et emplois. On pourrait tout aussi légitimement sanctuariser d’autres équilibres: logement/culture, emploi/stationnement, commerces/lieux de culte(s)…

Les comparaisons économiques sont significatives lorsqu’elles se fondent sur des bases comparables. En l’espèce, confronter des logements à des emplois est aussi intrigant qu’opposer la taille des carottes à la religion de ceux qui les râpent. Retenons, comme première base de comparaison, les mètres carrés. Un logement consomme environ 90 m2, un emploi administratif environ 14. En appliquant la règle de 2/1, il y faut produire 180 m2 de logement (2 x 90) pour 14 m2 d’emploi, soit un maigre ratio de 7,7%. S’il s’agissait d’y intégrer les équipements (écoles, crèches, culture et sports), cette relation tomberait à 4% environ. Conclusion: construire 4 m2 d’activités pour 100 m2 de logement, n’est-ce pas maigre? Prenons une seconde base de mesure: le nombre d’occupants. Un logement est habité en moyenne par 2,37 personnes. A partir de cette deuxième observation, qui serait une sorte de «taux d’activité acceptable», on aurait 4,74 résidents pour un emploi, soit un taux d’activité de 22,3%. Le taux cantonal d’activité des ménages se situe, lui, autour de 42%. De ce fait, il faudra donc exporter au moins un emploi sur deux hors du périmètre et assumer quelques centaines de milliers de trajets journaliers supplémentaires. A moins que, par une troisième hypothèse, les futurs habitants du PAV soient supposés ne plus travailler. A-t-on songé à un ratio pour les cimetières? Enfin, le rapport du rendement fiscal d’un emploi comparé à celui d’un habitant (mineurs compris) pourrait chiffrer un autre risque: celui de la paupérisation fiscale des villes.

On peut compléter à l’envi la démonstration par l’absurde, si tant est que les comparaisons qui précèdent soient stupides. Ne faut-il pas retenir, de déclarations purement politiques, le risque d’asphyxie que des règles fallacieusement sympathiques peuvent engendrer? Il est aussi délicat d’ériger une loi de proportions (en l’espèce les logements et les emplois) qu’il le fut de signer en 2010 des accords politiques interdisant le commerce des immeubles sur le sol de l’Etat ou de figer des proportions de logements aux loyers contrôlés.

Ne faut-il pas dissocier définitivement ce trop grand projet qu’est le PAV de la politique, en transférer les droits et les obligations à une société d’économie mixte, et la laisser travailler? La rigidité d’une règle est inversement proportionnelle à la réalisation de ses objectifs, l’adage est valable en économie comme en sociologie. C’est un peu l’histoire de Nowa Huta près de Cracovie qui se répète: ville-modèle socialiste planifiée en 1950 pour être idéale, avec foule de contraintes, dont un rapport rigide logement/emploi/culture. On décida d’y construire en plein milieu un symbole: l’usine Lénine. Elle est aujourd’hui exploitée par Arcelor Mittal, qui entend s’en défaire en partie pour un projet de casino. Ironie de l’histoire.

Administrateur-délégué de Colliers International Suisse romande, conseils d’investissements immobiliers

Confronter des logements à des emplois est aussi intrigant qu’opposer la tailledes carottes à la religion de ceux qui les râpent

Publicité