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5 faits et contre-vérités autour du logement à Genève

La droite genevoise dit vouloir faciliter la conversion de bureaux en habitations. A gauche, on hurle au démantèlement de la protection des locataires. Qui dit vrai?

Faits et contre-vérités autour du logement

Genève La droite dit vouloir faciliter la conversion de bureaux en habitations

A gauche, on hurle au démantèlement de la protection des locataires. Qui dit vrai?

Le 14 juin, les électeurs genevois doivent se prononcer sur la loi déposée par le Mouvement Citoyens genevois et accepté le 19 septembre par le parlement par 66 voix de droite contre 32 de gauche. Rédigé par le député MCG Ronald Zacharias, avocat et professionnel de l’immobilier, le texte vise à faciliter la conversion de locaux à usage commercial, artisanal, administratif ou industriel en logements. Une hérésie aux yeux des référendaires (partis de gauche et Asloca), qui protègent, comme la prunelle de leurs yeux, la loi sur les démolitions, constructions et rénovations (LDTR). Une législation qu’ils chérissent en tant que puissant outil de protection des locataires. Mais pour ceux qui vivent de l’immobilier, il s’agit au contraire d’un instrument bien trop rigide.

Dans un canton exsangue d’habitations, cette législation soulagera-t-elle le marché? Nous avons soumis le texte à la lumière des faits.

La loi actuelle permet déjà de convertir des bureaux en logements.

VRAI. L’article 3, alinéa 4 de la LDTR stipule que des locaux peuvent être «temporairement affectés à l’habitation […] pour autant qu’ils n’aient jamais été précédemment affectés au logement». Du côté des partisans de la nouvelle loi, on reconnaît cette possibilité, tout en rappelant que «les contraintes sont telles qu’aucun propriétaire n’y a fait appel», ce que confirme le Département de l’aménagement et du logement. Le député MCG Ronald Zacharias explique ce phénomène par la nature provisoire de la conversion. «C’est un réel frein pour celui qui veut investir. Un propriétaire a besoin de certitudes et de garanties sur l’avenir.»

Un deuxième écueil retient les propriétaires de transformer leurs surfaces de bureaux en logements, estiment les partisans: la rentabilité. «La LDTR plafonne les loyers, ce qui rend la conversion inintéressante. Comment voulez-vous qu’ils rentrent dans leurs frais avec un 4 pièces dont le loyer maximum s’établit à 1135 francs par mois? Même la gauche n’y arrive pas!»

L’absence de conversion de bureaux en logements n’est évidemment pas interprétée de la même manière par Christian Dandrès, avocat à l’Asloca et député socialiste au Grand Conseil. «Si les propriétaires n’ont pas changé l’affection de leurs surfaces commerciales, c’est effectivement parce que la rentabilité d’un tel changement n’était pas au rendez-vous. Tout dépend de l’état de pénurie dans lequel se trouvent les deux marchés [ logements et bureaux]. Plus l’offre en surfaces commerciales est importante et plus la pénurie de logements se fait forte, plus les propriétaires seront portés vers un changement d’affection.» «Oui mais cette possibilité existe déjà dans la loi actuelle», réplique Cyril Aellen, député libéral-radical et ancien président de la Chambre genevoise immobilière.

Il n’y aura plus aucun plafond sur les loyers.

VRAI MAIS... La nouvelle loi, article 3, alinéa 4, supprime effectivement le contrôle «du loyer ou du prix des locaux convertis». «Mais le droit fédéral du bail prévaudra toujours, argumente Ronald Zacharias. D’une part, la législation établit des rendements maximaux que peut exiger le propriétaire. De l’autre, ce dernier ne pourra pas augmenter le loyer de plus de 10%. Le locataire pourra donc toujours saisir la justice s’il s’estime lésé.»

La différence est de taille pour Christian Dandrès: «On passe d’un mécanisme de contrôle automatique des loyers à un système où le locataire doit saisir la justice s’il se sent lésé.» En clair, c’est la loi de l’offre et de la demande qui prévaudra. Seul plafond: la capacité financière du locataire à assumer son loyer.

Les logements créés ne répondront pas aux «besoins prépondérants».

VRAI MAIS... La notion même de «besoin prépondérant» est définie dans la LDTR, qui attribue la responsabilité au Conseil d’Etat de réactualiser les «barèmes». La dernière révision de l’exécutif cantonal date du 24 août 2011: «Les loyers, fondés sur le revenu brut médian des contribuables personnes physiques 2007, sont compris entre 2536 francs et 3405 francs la pièce par année», soit entre 845 francs et 1135 francs par mois pour un 4 pièces. A noter que la jurisprudence autorise les propriétaires à aller jusqu’au double de ces montants. Sur ces chiffres, Ronald Zacharias concède qu’ils seront dépassés si la nouvelle législation entrait en vigueur. «Mais nous parviendrons à offrir des loyers situés entre 1300 et 1700 francs pour un 4 pièces, ce qui est tout à fait raisonnable. Par ailleurs, les loyers des appartements HBM réservés aux plus démunis sont fixés par l’Office du logement à 1500 francs par mois en zone de développement.»

Voix discordante, l’avocat Cyril Aellen rappelle que la définition des besoins prépondérants n’est pas gravée dans le marbre. «Les propriétés par étages, pouvant valoir parfois près de 2 millions de francs, sont aussi considérées par les autorités cantonales comme répondant aux besoins d’intérêt général.»

Les locataires pourront se faire expulser lorsque le marché des surfaces commerciales reprendra de la vigueur.

VRAI. Rien n’est impossible, pas même une expulsion. «Mais la LDTR actuelle n’offre pas de garantie non plus, concède volontiers Christian Dandrès. Mais à un détail près: aujourd’hui, l’expulsion reste plus difficile.»

«Si tel devait être le cas, cela voudrait dire qu’il n’y a plus de pénurie de logements. La gauche devrait alors être plus que satisfaite», ironise Ronald Zacharias. Autre argument invoqué par le député, «l’interdiction de l’expulsion pour des motifs purement économiques, comme le rappelle la jurisprudence». L’élu argue également qu’une expulsion entraînerait le propriétaire dans une longue aventure devant la justice, de quoi refroidir de telles velléités, selon lui.

Le gain en nouveaux logements est mineur.

VRAI. Les partisans ont procédé à leurs propres calculs et avancent plusieurs chiffres. Selon Ronald Zacharias, les 200 000 m2 de locaux d’activités vides ou vacants, additionnés aux 165 000 m2 actuellement en construction, autorisent la réalisation de «4562 appartements de 4,5 pièces». Le député libéral-radical Benoît Genecand, ancien président de la Chambre genevoise immobilière, évoque «700 unités, si l’on se base uniquement sur les bureaux vacants, mais 20 000 au total si l’on prend en compte les anciens logements occupés par des études d’avocats, des fiduciaires ou des cabinets de médecins.»

En coulisses, même les partisans le confessent: «Notre loi n’aura aucun effet sur la pénurie de logements. Mais elle a l’immense avantage de ne péjorer en rien la situation actuelle de la totalité des locataires.»

«Cette loi a l’immense avantage de ne péjorer en rien la situation actuelle de la totalité des locataires»

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