Une étude prémonitoire avertissait déjà, en juin 2010, du cercle vicieux dans lequel se trouvaient bon nombre de destinations alpines suisses axées sur les résidences secondaires. Publiée par trois cantons (Berne, Grisons, Valais) et la société néerlandaise Landal spécialisée dans les villages de vacances, elle dénonçait la vente de «lits froids» pour financer les infrastructures des stations. Peder Plaz, codirecteur de BHP Hanser & Partner, qui a réalisé l’étude, actualise ses conclusions.

Le Temps: Depuis l’acceptation de l’initiative de Franz Weber sur les résidences secondaires, votre étude est-elle toujours pertinente?

Peder Plaz: Absolument. 90% des destinations alpines suisses ont basé leur économie sur la construction de résidences secondaires, une logique immobilière à court terme, au lieu de tirer leurs revenus de la vente de prestations aux vacanciers, soit une logique touristique à long terme. C’est comme si on vendait la vache (le terrain) au lieu du lait (les prestations)! La construction continue de lits froids et la baisse de leur mise en location (–30% depuis les années 90) a cassé l’équilibre: il n’y a plus assez de lits disponibles pour accueillir des touristes susceptibles de skier en semaine ou d’aller au restaurant en moyenne saison. De ce fait, les remontées mécaniques, par exemple, font moins de recettes, ferment donc partiellement et, ce faisant, perdent en attractivité… C’est un cercle vicieux. Ce qui n’était qu’un conseil avant le 11 mars est aujourd’hui une obligation: les stations alpines suisses doivent se développer autrement. La création de lits chauds, sous forme de villages de vacances, est plus actuelle que jamais.

– Ce constat disqualifie-t-il les projets hôteliers traditionnels?

– Ces derniers temps, il y avait environ 200 projets de complexes de lits chauds en Suisse, dont au moins 50% étaient des projets prévoyant un hôtel en partie financé par la construction conjointe d’appartements de vacances, de lits froids donc. Aujour­d’hui, ce modèle ne fonctionne plus.

– Cela ne condamne-t-il pas les projets hôteliers?

– Effectivement, à court terme, il y a un coup d’arrêt. Tout simplement parce que le taux d’occupation des hôtels de montagne suisses n’est souvent que de 30 à 35%, soit très en dessous des 60% permettant une bonne rentabilité et un financement bancaire compétitif. Mais dans les 10 ou 15 prochaines années, les projets vont reprendre. Car, avec l’initiative, le prix du terrain va baisser, ce qui favorisera l’implantation d’hôtels aux meilleurs emplacements, dans les destinations les plus prisées, jusque-là inaccessibles. Par contre, les stations de deuxième ordre auront plus de mal à attirer des projets intéressants.

– Qu’en est-il de l’autre centaine de projets de complexes de lits chauds?

– En Suisse, très peu aboutissent. L’importance de ces projets, rarement en dessous de 50 millions de francs, fait que, souvent, les exécutifs communaux n’y sont confrontés qu’une seule fois au cours de leur mandat, d’où un manque d’expérience. D’autre part, les montages complexes et variés nécessitent un travail préparatoire conséquent. S’il faut dépenser 1 million de francs pour faire ce travail, la municipalité doit demander l’autorisation au conseil communal. Or, si la discussion démarre trop tôt, le projet est mort. Se pose aussi le problème des ressources. Enfin, les municipalités doivent être constructives et créatives pour optimiser les possibilités existantes et accompagner les projets au mieux. Notre étude tente de les guider.

– Quelle est la solution d’avenir?

– Le village vacances, avec ses logements identiques loués à l’année, est une bonne solution pour les communes qui n’ont pas assez de nuitées et des infrastructures (domaine skiable) importantes. Mais chaque commune est un cas particulier.

– Ne s’agit-il donc pas d’appart’hôtels?

– Non, je parle de complexes dont tous les logements sont détenus par un même propriétaire. Cette formule me semble meilleure. En effet, les appart’hôtels sont construits par des promoteurs dont le premier souci est de revendre: on est à nouveau dans une logique immobilière de court terme. Lorsqu’il n’y a qu’un propriétaire, la logique est hôtelière. L’objectif, dès la conception, est d’atteindre un taux d’occupation de 60%: tout sera alors fait pour optimiser l’offre touristique. Mais la distinction entre ces deux concepts n’est pas encore assez connue des communes et des autorités: il faut changer cela.