De ces deux grands quartiers, le plus important est celui des Plaines-du-Loup. Il comptera, une fois complété, quelque 12 500 habitants et emplois. Cette vaste zone de 30 hectares a été découpée en quatre étapes, dont la première est désormais mise sur le marché.
La décision de lancer un concours d’investisseurs correspond à un objectif de transparence, explique le socialiste Grégoire Junod, responsable de la politique du logement de la capitale vaudoise. La Municipalité tranchera en juin 2016 entre les propositions, aidée par le préavis d’une commission d’attribution.
Les règles du jeu sont très précises. Propriétaire de tout le foncier, qui sera mis en droit de superficie, la Ville applique une politique des trois tiers en matière de logement: un tiers de logements subventionnés, un tiers de logements à prix contrôlé, un tiers sur le marché libre.
Lausanne pousse les coopératives d’habitants
Mais dans la recherche des investisseurs, c’est la politique des quatre quarts. Un quart du marché est attribué d’emblée à la Société immobilière de la Ville, la SILL. Un second quart est destiné aux «sociétés d’utilité publique classiques", dans lesquelles il faut ranger les coopératives d’habitation.
Lausanne veut aussi faire de la place aux coopératives d’habitants, dans lesquelles de futurs résidants se regroupent pour investir et habiter. Celles-ci se voient attribuer le troisième quart. C’est une part importante pour une forme d’habitation qui s’est développée en Suisse alémanique, mais qui reste très minoritaire en Suisse romande et est pratiquement inexistante à Lausanne. La Municipalité demande d’ailleurs une enveloppe de 6 millions de francs au Conseil communal pour soutenir ces projets par des crédits-relais. Le dernier quart revient aux investisseurs institutionnels et traditionnels, soit les caisses de pension et les privés ayant des moyens à investir.
Quels seront les critères de choix? Ils sont liés à la solidité financière des acteurs, à leur capacité d’organisation, aux références avancées et à la qualité du programme. La mise en concurrence porte aussi sur la rente foncière, mais uniquement pour le volets «privé «du logement (PPE et locations au prix du marché). Cela ne jouera aucun rôle pour le volet de logement social et contrôlé.
La précision de détail du règlement du concours risque de contrarier les investisseurs potentiels, déjà irrités par l’emprise que la Ville de Lausanne renforce sur tous les aspects de sa politique immobilière, tirant parti du fait qu’elle est elle-même la propriétaire des terrains.
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L’objectif de la Ville est de trouver 2 à 5 investisseurs institutionnels, 2 à 5 sociétés d’utilité publique et 5 à 10 coopératives d’habitants. Claude Chessex, de la Régie Braun SA, doute que des investisseurs «de taille normale «puissent encore avoir droit au chapitre. Ils risquent à ses yeux d’être découragés par la complexité du règlement, par les «chicanes mises par les autorités lors des procédures", ainsi que par la la grande taille des programmes auxquels il faut s’intéresser.
Gare à la boboïsation
«Il y a de la place pour un certain nombre d’acteurs, estime de son côté Daniel Moser, de la Fondation Equitim. Si vous pouvez participer pour 200 logements, c’est déjà intéressant. «Sur le plan financier, en effet, les conditions financières offertes aux investisseurs ne semblent pas susciter de critiques. Retraites Populaires se déclare ainsi «vivement intéressée «à participer à l’appel d’offres de la Ville. La taille des lots de logements attribués sera de 20 unités au minimum.
Aux Plaines-du-Loup, Lausanne vise un quartier mixte sur le plan social. Dans chaque pièce du plan de quartier, dont l’adoption par le parlement communal est espérée pour le premier semestre 2016, il y aura des logements subventionnés et d’autres en marché libre, assure Grégoire Junod, soucieux d’éviter la boboïsation. Le même souci de mixité vaut pour l’équilibre habitants-emplois. Mais vu l’abondance des bureaux vides à Lausanne, la place des second a été revue à la baisse et le rapport fixé pour le moment à 77% de logements et 23% d’activités.