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Comment l’IHEID a constitué une fortune immobilière

L’Institut de hautes études internationales et du développement, à Genève, se lance dans la construction d’une nouvelle résidence pour étudiants. En quelques années, il est parvenu à se financer en partie grâce à des investissements immobiliers. Un cas d’exception

Dans un des pétales de la Maison de la paix à Genève, le directeur de l’Institut de hautes études internationales et du développement (IHEID), Philippe Burrin, contemple la fleur architecturale. Elle a trouvé son abeille en la personne de cet historien. Car il projette désormais d’aller butiner sur les hauteurs du Petit-Saconnex.

Sur son bureau reposent les plans d’une nouvelle résidence pour étudiants de 700 lits sur une parcelle de 10 000 m2. Façade métallique barrée d’une veine de bois lumineuse, la «balade graduelle» de l’architecte japonais Kengo Kuma invite à l’échange le long de la façade et ouvre des espaces de vie commune. Les toitures sont libres, elles abritent terrasses et terrains de sport. «Ce projet prend la ville au sérieux, il n’a rien à voir avec les peu audacieuses boîtes d’allumettes helvétiques», lance Philippe Burrin. Pince-sans-rire, il ajoute: «Nous ne voulons pas d’étudiants élevés au grain et courant dans les prés! Ils sont urbains.» L’enquête publique vient de débuter. Si tout se passe au mieux, la construction pourrait démarrer en 2019.

Trouver des sources de financement

En quelques années, l’IHEID aura constitué une fortune immobilière qui lui permet de se financer en bonne partie. C’est le mariage de la carpe et du lapin. «Nous sommes un animal bizarre», admet volontiers Philippe Burrin, lui-même agrégeant l’intellectuel et le promoteur immobilier. Comment se fait-il? Lorsque, en 2008, l’Institut de hautes études internationales fusionne avec l’Institut universitaire d’études du développement, son directeur a pour tâche de construire un bâtiment pour la nouvelle institution. «J’ai réfléchi à la fragilité qui était la nôtre, en tant qu’institut et non pas université, un modèle rare en Suisse.» Son financement n’est en effet pas assuré entièrement par le canton et la Confédération. Il fallait donc trouver d’autres sources: ce seront le mécénat et l’immobilier, permis par le statut de fondation de droit privé. Les universités et les Ecoles polytechniques fédérales, elles, ne possèdent ni le terrain ni les immeubles qu’elles occupent.

Première étape: la Maison de la paix

Première étape de ce partenariat public-privé: la construction de la Maison de la paix. Avec 70 millions de francs de subventions cantonales et fédérales, l’IHEID prend le risque de construire un bâtiment à 210 millions dont il sera propriétaire. Trente millions viennent de dons et le reste est un emprunt. Si les banques lui font confiance, c’est que l’institut a désormais des locataires, donc des rentrées financières. Car la Maison de la paix accueille, outre l’institut, des organisations ainsi que trois centres soutenus par la Confédération. Le fait que l’institut loue à la Confédération des espaces dont la construction a été subventionnée par elle n’a pas manqué de soulever des critiques. Autre grief: qu’il ne soit pas astreint à un quota minimum d’étudiants suisses (70% sont étrangers), alors qu’il est en partie subventionné par Berne et Genève.

Deuxième étape: la Maison des étudiants

Deuxième étape: construire la Maison des étudiants, soit 250 lits. «En Europe, il est difficile d’amener des mécènes à constituer une dotation en capital. En offrant un toit à des étudiants, je pouvais attirer des philanthropes», raconte le directeur. Ce seront Edgar et Danièle de Picciotto. L’historien traite cette fois avec la Fondation des parkings, qu’il convainc d’accepter des logements au-dessus de son bâtiment, moyennant le partage des frais de la dalle mitoyenne.

L’institut devient rapidement un propriétaire heureux, puisque sa fortune passe de 50 000 francs à 350 millions de francs. «A travers la diversification de nos revenus – subventions, immobilier, contrats de recherche –, nous sommes désormais capables de résister, se félicite Philippe Burrin. Si, il y a dix ans, les fonds publics garantissaient 70% du budget, ils couvrent aujourd’hui moins de 40%.»

L'Université ne suit pas le même modèle

Pour autant, ce modèle ne semble pas inspirer l’Université de Genève, qui exploite quelque 90 bâtiments. «Nous avions pensé au rachat des Bastions, mais les conditions de transfert n’étaient pas satisfaisantes», explique Yves Flückiger, recteur. L’université a néanmoins acquis une partie d’un bâtiment construit par la RTS, en vendant une autre propriété et avec l’aide de subventions fédérales. L’institution planche aussi sur un projet de logements d’étudiants, dont une partie en collaboration avec la Fondation immobilière de la Ville de Carouge. Après un concours d’architecture, les plans sont à l’étude en vue d’une autorisation de construire. «Mais notre objectif n’est pas de faire de la promotion immobilière pour obtenir du rendement, ce qui serait en contradiction avec notre politique de loyers», ajoute Yves Flückiger.

Du haut de son pétale, Philippe Burrin poursuit son virage immobilier. La réalisation de la nouvelle résidence se passera d’argent public, reposant sur une fondation privée genevoise qui a accordé à l’institut le terrain assorti d’un droit de superficie de 99 ans, ainsi que les fonds propres qui ont permis le financement bancaire. Sur la parcelle adjacente se trouveront le siège de Médecins sans frontières et des logements pour fonctionnaires internationaux. Philippe Burrin le jure: il s’arrêtera là dans ses entreprises immobilières. Mais sait-on bien l’appétit des historiens pour la postérité?

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