«Indécent, scandaleux, arnaque des milieux immobiliers» pour les uns, «ridicule, tactique, dogmatisme des milieux de locataires» pour les autres. L'objet du référendum sur lequel les Genevois se prononcent le 24 novembre prochain suscite une véritable guerre de tranchées: il ne s'agit pourtant pas d'une révolution, mais d'une simple modification de l'article 43 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR), approuvée par la nouvelle majorité de droite du Grand Conseil le 2 mai dernier, mais contestée aujourd'hui par la gauche et les milieux de locataires. Quant au Conseil d'Etat, il approuve la nouvelle disposition, qu'il juge «équilibrée et raisonnable». Mais le collège gouvernemental n'est pas unanime. Le socialiste Laurent Moutinot, à la tête du Département de l'aménagement, équipement et logement (DAEL), la refuse catégoriquement.

Faut-il dès lors s'étonner d'avoir des fronts aussi figés? Pas vraiment. Depuis son adoption en 1983, la LDTR a été remaniée à plusieurs reprises et est devenue, au fil des quatre votations populaires auxquelles elle a donné lieu, le symbole de la lutte et de la défense des locataires.

Cette modification est censée permettre aux propriétaires de rénover leurs immeubles aux conditions HLM (habitations à loyer modéré), plus favorables que celles prévues par la LDTR. En permettant aux propriétaires rénovateurs de toucher un loyer jusqu'à 3800 francs la pièce par an (1266 francs par mois pour un quatre pièces, cuisine comprise) au lieu des 3225 francs (1075 francs par mois pour un quatre pièces) autorisés par la LDTR, les partisans de la loi remaniée comptent donc sur un effet incitatif pour les propriétaires qui hésitent à transformer des appartements délabrés, de peur de ne pas couvrir les coûts de rénovation. Le cas échéant, ces mêmes bailleurs devraient toutefois accepter une extension dans la durée du contrôle étatique des loyers. Limité entre 3 et 5 ans avec la LDTR, ce contrôle passe à 20 ans avec le régime HLM.

La grave pénurie de logements qui paralyse le canton n'est bien entendu pas étrangère au contexte très émotionnel, mais aussi politique, dans lequel cette votation cantonale prend place. En juin 2002, le taux de vacance d'appartements est en effet tombé au niveau préoccupant de 0,24%, alors que le marché du logement est considéré comme fluide à partir de 2%. Sur cette toile de fond, partisans et détracteurs se sont livré une guerre psychologique qui a notamment débouché sur une plainte de la gauche au Tribunal administratif, en raison d'affiches litigieuses. Car les référendaires craignent qu'un «oui» le 24 novembre ouvre une brèche dans la protection des locataires. D'autant que la droite a déjà déposé six projets de loi relatifs au logement et à la propriété, et qu'elle envisage déjà une autre modification de la LDTR en matière de ventes d'appartements.

Pour Carlo Sommaruga, avocat à l'ASLOCA et député socialiste, la loi adoptée par le Grand Conseil est une attaque «choquante» contre les droits des locataires. «Elle permet non seulement au propriétaire négligeant de pouvoir augmenter les loyers, mais en plus de toucher des subventions de l'Etat», déplore-t-il. Et le député de montrer pourquoi un tel cadeau aux propriétaires ne se justifie pas: «Entre 1992 et 2002, les bailleurs n'ont pas répercuté la baisse d'environ 20% du taux hypothécaire sur les loyers.» Secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière et député libéral, Mark Muller ne nie pas pour sa part que certains propriétaires ont «eu des comportements criticables par le passé. Mais la plupart ne sont plus propriétaires, relève-t-il, car ils ont fait faillite.» Aujourd'hui, le député libéral juge toutefois irresponsable d'adopter une position rancunière, car la pénurie exige une action rapide.

Quant aux effets que pourrait induire la modification légale, les interprétations sont très divergentes. Pour Mark Muller, qui se réfère à l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT), quelque 900 logements sont vides car ils ne sont pas en état d'être loués. La mesure prônée par le Grand Conseil est susceptible, selon lui, de mettre sur le marché quelque 400 logements supplémentaires. Le conseiller d'Etat socialiste Laurent Moutinot conteste ces chiffres. A ses yeux, la nouvelle disposition de la LDTR ne permettra pas d'amener un seul logement supplémentaire sur le marché. «Elle va peut-être faciliter la rénovation, mais avec l'augmentation de loyer qu'elle impliquera, une telle opération n'est pas judicieuse. Mieux vaut, en fin de compte, limiter le niveau des loyers et, par là, celui des subventions accordées par l'Etat», souligne Laurent Moutinot. En outre, le magistrat n'est pas convaincu que le parc immobilier de Genève soit dans un état de délabrement avancé. «C'est un peu péremptoire de l'affirmer», prévient-il.

Secrétaire général de la Fédération des métiers du bâtiment et député radical, Gabriel Barrillier contre-attaque: «C'est l'OCSTAT qui le définit ainsi: les 900 logements vides sont des appartements en attente de rénovation. Difficile d'affirmer dès lors qu'une modification de la LDTR n'apporterait aucun changement.» Gabriel Barillier estime en tout cas qu'il n'y a pas lieu de diaboliser cette nouvelle disposition. «C'est sûr que, pendant la bulle spéculative, il y a quelques années, des pratiques répréhensibles se sont fait jour. Mais les transferts spéculatifs étaient aussi le résultat d'un abus de la LDTR ou de l'insuffisante utilisation que l'autorité en a faite. Il ne faut donc pas s'étonner si à Genève, on rénove deux fois moins vite qu'ailleurs en Suisse.»