Pour contester le loyer initial de leur appartement, les locataires n’ont pas à apporter la preuve d’une situation de contrainte qui les aurait obligés, après des démarches infructueuses, à accepter un logement trop cher. Le Tribunal fédéral clarifie sa jurisprudence.

Il juge que la preuve d’une pénurie de logements est une condition suffisante pour pouvoir contester le loyer initial. Or, cette condition est réalisée, selon les données statistiques, dans tous les cantons romands sauf le Jura et le Valais.

Si la pénurie est avérée, les tribunaux ne peuvent plus refuser d’entrer en matière sur une demande de baisse du loyer initial, sous prétexte que le locataire n’était pas, lorsqu’il avait signé le bail, dans une situation personnelle de contrainte le pressant d’accepter un loyer trop élevé.

Le locataire ne doit plus démontrer qu’il n’avait eu, pour se trouver un toit, d’autre choix que de signer le bail. Pour ces raisons, le TF a annulé une décision de la justice zurichoise qui avait mis un veto à la demande de deux locataires.

Ces deux hommes avaient signé un bail pour un appartement de 3,5 pièces en plein centre de Zurich, au prix de 3900 francs par mois. Ils avaient ensuite contesté le loyer initial, comme le permet le Code des obligations, et avaient demandé une diminution de 1100 francs du loyer mensuel.


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Verdict zurichois annulé

Comme les deux locataires ne s’étaient pas trouvés dans une situation de nécessité les obligeant à signer le contrat, le Tribunal supérieur du canton de Zurich avait rejeté leur appel. Sur recours, le TF annule le verdict zurichois et décide que les deux locataires ont le droit de contester le loyer initial.

Le fait que le taux de logements vacants était de 0,11% en ville de Zurich en 2013, lorsqu’ils ont signé le bail, autorise à lui seul une contestation du loyer initial. Dès lors qu’il y a bien statistiquement pénurie de logements sur le marché local, il n’est pas nécessaire d’apporter de surcroît la preuve d’une situation de contrainte personnelle.

«Le locataire toujours gagnant»

Selon Christian D’Andrès, juriste à l’Asloca Genève, le verdict du TF «confirme une pratique qui assure une sécurité aux locataires». Elle supprime un premier écueil à la recevabilité d’une action en contestation du loyer initial.

En cas d’échec de la conciliation, poursuit le juriste, le tribunal procède à un calcul de rendement si le propriétaire accepte de donner les pièces ou opère sinon un calcul comparatif en se fondant sur les loyers usuels dans le quartier ou la localité. De toute manière, indique Christian D’Andrès, «le locataire qui conteste le loyer initial est toujours gagnant». (arrêt 4A_691/2015 du 18 mai 2016)