Logement

Les propriétaires veulent durcir les règles de la sous-location

Conserver son appartement durant un séjour à l’étranger ou comme solution de repli si la vie de couple tourne mal: dans les grandes villes, la sous-location est un moyen de contourner la pénurie et les hausses de loyers. Mais les bailleurs veulent encadrer plus strictement cette pratique

Le sujet a donné lieu à de vives passes d’armes. En quête de témoignages sur la sous-location, Le Temps a lancé un appel sur Facebook. Nous avons reçu de nombreuses réponses parfois cyniques et désabusées, montant à quel point la question du prix et de l’accès au logement est sensible, surtout dans l’Arc lémanique. Les trentenaires, les étudiants et les jeunes actifs ont été les plus réactifs: ils pratiquent la sous-location lorsqu’ils partent plusieurs mois à l’étranger, en voyage, en mission professionnelle ou en formation. Dans un contexte de pénurie et de coût élevé du logement, conserver son appartement représente un moyen d’éviter les hausses de loyers; cela permet aussi une solution de repli pas trop onéreuse si une expérience professionnelle dans une ville voisine ou la vie de couple tourne mal: «J’ai sous-loué sans vergogne vu le prix des loyers et en sachant que la régie l’aurait repris!», lance un internaute sous pseudonyme. Pour certains, conserver un bail à bas loyer représente une forme d’entraide citoyenne: «Même si je vis maintenant avec ma copine, je ne veux pas remettre mon appartement sur le marché. Je le sous-loue à des amis à qui une régie n’attribuerait jamais un logement», explique Jean*.

Lire l’éditorial: Les beaux jours de la sous-location

Crainte des abus

Propriétaires et régisseurs, eux, ne voient pas d’un très bon œil cette pratique, sauf lors de séjours relativement courts à l’étranger: selon les témoignages que nous avons recueillis, les régies donnent généralement leur accord. Pour le reste, les bailleurs craignent les abus, notamment de la part de locataires qui demanderaient un loyer nettement plus élevé que le montant initial et empocheraient la différence. C’est d’ailleurs une affaire zurichoise de ce type qui a motivé le conseiller national Hans Egloff (UDC/ZH), président de l’association alémanique des propriétaires fonciers, à déposer une initiative parlementaire aux Chambres.

Outre ce problème de «revenu illégitime», l’élu juge que l’annonce au bailleur fait souvent défaut, nombre de ceux-ci n’ayant «de ce fait aucune idée de qui habite les immeubles dont ils sont propriétaires». Pour empêcher «les sous-locations abusives», Hans Egloff demande un durcissement de la loi. Premièrement, le locataire ne pourrait sous-louer qu’avec le consentement écrit du bailleur. «Aujourd’hui en Suisse alémanique, la demande du locataire et la réponse n’ont pas besoin d’être données par écrit contrairement aux règles romandes. Il s’agit de mieux structurer le système», explique Olivier Feller, secrétaire général de la Fédération romande immobilière et conseiller national (PLR/VD).

Trop de locataires cherchent à contourner le but de la sous-location

Mais le cœur de la réforme est ailleurs: il s’agit de limiter à deux ans au maximum la durée de la sous-location. «Trop de locataires cherchent à en contourner le but – pouvoir réintégrer son logement après un départ temporaire – avec des contrats de six, sept ou huit ans. Ils n’ont pas de réelle volonté de réintégrer leur appartement, mais veulent prendre des précautions par exemple pour le cas où ils perdraient leur emploi et connaîtraient une baisse de revenu», ajoute Olivier Feller. Troisième modification proposée: la sanction pour les contrevenants, via une résiliation du bail, serait durcie.

L’initiative a déjà été acceptée par la commission du Conseil national en mai dernier; la commission du Conseil des Etats en débattra à la fin août.

«Trop de locataires ne jouent pas le jeu, c’est pour cela qu’il faut une réglementation plus stricte et une forme d’harmonisation fédérale des pratiques», commente aussi la conseillère nationale Isabelle Chevalley (Vert’libéraux/VD) qui a cosigné l’initiative. Sa crainte? «Quand une astuce a été trouvée pour se faire de l’argent, elle ne reste jamais dans les limbes.»

Pas de données chiffrées

«Les abus existent sans doute, mais ils restent extrêmement marginaux», rétorque Carlo Sommaruga, conseiller national (PS/GE) et vice-président de l’Asloca Suisse. «Cette initiative a été lancée sur la base d’une affaire zurichoise, mais on ne change pas une règle pour un cas!» Ni l’Asloca, ni les milieux immobiliers ne disposent pourtant de chiffres pour quantifier le phénomène et l’importance des abus.

Comme nos témoins, les défenseurs des locataires dénoncent la situation du marché locatif. «La sous-location est devenue prodigieusement utile pour lutter contre les hausses de loyer choquantes», admet Anne Baehler Bech, secrétaire générale de l’Asloca-Vaud. «Si les milieux immobiliers veulent à ce point pouvoir récupérer leurs biens, c’est bien pour pouvoir réaliser des plus-values», ajoute Carlo Sommaruga.

La sous-location est indispensable au bon fonctionnement de la société

Or pour lui, la sous-location est devenue «indispensable au bon fonctionnement de la société: elle permet à des personnes avec des revenus insuffisants ou irréguliers de se loger, alors qu’elles ne peuvent pas accéder au marché premier du logement.» Le politicien pense aux intermittents du spectacle, à une femme ou un homme qui vient de divorcer et voit son revenu baisser, à une personne au bénéfice d’une rente invalidité ou qui fait l’objet de poursuites. «Je suis sous-locataire et cela malgré moi, sinon je serais à la rue, même en ayant les moyens d’être locataire», confirme Amaranta sur le site du Temps.

L’initiative de Hans Egloff «foudroie» le droit des locataires, selon la formule de Pierre Zwahlen. Mais pour le secrétaire général adjoint de l’Asloca Suisse, le texte a surtout ce défaut: il ne résout pas le problème le plus préoccupant du moment, l’explosion des (sous)-locations sur les plates-formes communautaires comme Airbnb, qui risque d’accroître la pénurie. «C’est de là que date la prise de conscience que la sous-location pouvait conduire à un enrichissement», juge Carlo Sommaruga. Pour lui, comme pour une partie des milieux immobiliers, c’est à cela qu’il faudrait prioritairement apporter des réponses.

* Prénom fictif.


Que dit le droit du bail?

- Actuellement, le droit du bail laisse une grande latitude aux locataires, en Suisse alémanique surtout, où la loi est interprétée de manière très souple. Selon l’article 262, al 1 du Code des obligations (CO), «le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur». En Suisse alémanique, il est admis que la demande puisse se faire oralement au propriétaire; une lettre en bonne et due forme n’est donc pas obligatoire. En Suisse romande, le locataire est tenu d’annoncer par écrit au bailleur les conditions de la sous-location.

- Le bailleur ne peut repousser la demande que si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (l’identité des sous-locataires par exemple), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (le loyer demandé est nettement plus élevé; une tolérance de 10 à 20% de hausse est admise surtout si le logement est loué meublé) ou «si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs».

- Aucune limitation de la durée n’est prévue dans le CO, mais selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le locataire doit montrer son intention de réintégrer son logement. La sous-location ne peut donc se conclure pour une durée indéterminée.

- En Suisse romande, Vaud possède la pratique la plus restrictive. La sous-location est réglée par les «règles et usages locatifs du canton de Vaud» (RULV), un accord paritaire approuvé par l’Asloca, la Chambre vaudoise immobilière et les régisseurs. Selon ce texte, la demande doit être faite dans les règles de l’art: le locataire doit «préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location». Il est également précisé que la sous-location doit couvrir une période déterminée. Dans les autres cantons, un «contrat-cadre» paritaire prévoit de demander préalablement «le consentement écrit» du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location.


Trois locataires témoignent

Marie*: «J’ai sous-loué avec mon chat en prime»

«J’habite à Neuchâtel, et j’avais décidé de faire un long voyage autour du monde pour environ 9 mois, mais pas question de lâcher mon appartement, proche de la gare et pas cher, denrée rare dans ce canton. J’ai donc décidé de le sous-louer. J’ai voulu faire les choses dans les règles et j’ai demandé l’autorisation à la régie, en précisant que je voulais majorer le loyer de 20%, puisque je sous-louais meublé. Celle-ci m’a donné son accord pour la sous-location et la majoration. J’ai sous-loué meublé et avec mon chat en prime. J’ai fait un contrat de sous-location et un état des lieux de 10 pages, où j’ai littéralement tout listé ce qui se trouvait dans mon appartement, par mesure de précaution. J’ai eu beaucoup de chance, tout s’est extrêmement bien passé, les sous-locataires m’ont écrit régulièrement des mails, ont gardé l’appartement nickel et mon chat en pleine forme. Quand je suis rentrée, ils m’avaient même laissé des plats déjà préparés dans mon frigo!»

Yves: «Je n’ai pas fait de bénéfice sur les loyers»

«En ce moment, je termine ma thèse. Je vis à Genève et j’ai sous-loué mon appartement plusieurs fois, parfois officiellement, d’autres officieusement. D’abord je suis parti vivre à Lausanne, mais je n’étais pas certain d’y rester et je craignais de ne rien trouver si je voulais rentrer. Ensuite, je suis parti une année étudier à l’étranger et là, j’ai annoncé la sous-location à la régie. En revenant, j’ai emménagé avec mon amie et j’ai voulu à nouveau sous-louer pour rendre service à une amie qui n’aurait pas pu payer un loyer plus élevé que les 1050 francs que mon appartement coûtait pour 2 pièces. Là, j’ai essuyé un refus de ma régie qui a jugé que j’avais trop sous-loué et que je ne tenais pas vraiment à mon logement. Finalement, cette amie a trouvé une autre solution et j’ai lâché mon bail. Je n’ai pas fait de bénéfice sur les loyers. Des amis m’avaient bien suggéré de me faire un petit revenu, mais je n’ai jamais été à l’aise avec cette idée.»

Emma: «Si je dois repartir, je ne dirai rien à la régie»

«J’ai sous-loué deux fois mon appartement lausannois qui coûte un peu moins de 1200 francs charges comprises pour deux pièces. La première fois, c’était durant un voyage de cinq mois, la seconde fois durant une mission humanitaire d’une durée de 7 mois. J’ai annoncé la sous-location à la régie et cela n’a pas posé de problème dans le premier cas, mais j’ai ensuite essuyé un refus dans le second cas au motif que j’avais déjà sous-loué. J’ai passé outre cette interdiction car je n’avais pas d’autre solution: je ne voulais pas quitter mon appartement par crainte de ne pas en retrouver un rapidement et au même prix après mon séjour. Mais j’ai eu peur de me faire prendre durant toute ma mission! Le résultat? Si je dois repartir, je ne dirai plus rien à la régie pour ne prendre aucun risque, bien que je sache que c’est dangereux. Je comprends que les propriétaires préfèrent retrouver leur bien, mais tant que les loyers sont ce qu’ils sont, la situation ne changera pas.»

* Les prénoms sont fictifs

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