Immobilier

Une hausse des loyers plus douce à Zurich

A Zurich, les prix des loyers augmentent moins fortement que dans le reste de la Suisse. En cause: l’activisme des locataires et le fait que près d’un tiers du parc immobilier est dans les mains de collectivités publiques

Au cours des cinq dernières années, le prix des loyers a augmenté moins fortement à Zurich que dans le reste de la Suisse. C’est lié à l’activisme des locataires zurichois, un peu plus prompts à réclamer des baisses de loyer depuis que le taux hypothécaire de référence a commencé à baisser, en 2008, estime la section zurichoise de l’Asloca, association de défense des intérêts des locataires.

Pour pouvoir bénéficier d’une indexation du loyer, la plupart des locataires doivent en faire activement la demande auprès de leur bailleur. En juin 2015, le taux de référence était passé de 2 à 1,75%. Au cours de l’année qui a suivi, plus de 25% de locataires zurichois ont écrit une lettre à leur bailleur et obtenu une baisse de loyer. C’est mieux que la moyenne nationale (20%), mais encore trop faible aux yeux des défenseurs des locataires, qui espèrent qu’avec la nouvelle réduction du taux de référence à 1,5% les locataires se manifestent davantage.

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Historiquement, les Romands plus combatifs que les Alémaniques

Historiquement pourtant, «les locataires romands ont tendance à être plus combatifs que les Alémaniques», estime Cipriano Alvarez, responsable juridique à l’Office fédéral du logement. Il en veut pour preuve le nombre d’arrêts du Tribunal fédéral concernant des litiges liés au droit du bail: «Il y en a 50% en allemand et 50% en français. La proportion de litiges venant de Suisse romande est donc beaucoup plus élevée», ajoute Cipriano Alvarez.

Michael Töngi, secrétaire général de l’Asloca, confirme cette tendance: «Dans le canton de Vaud, par exemple, 20% des locataires sont membres de l’association de défense des locataires, contre seulement 10-15% des ménages alémaniques.» Mais, au cours de ces dernières années, l’association zurichoise de défense des intérêts des locataires a redoublé d’efforts pour inciter les locataires à contester leurs loyers, observe Carlo Sommaruga, président de l’Asloca Suisse et conseiller national socialiste.

Les coopératives d’habitation, frein à la hausse des loyers

Autre élément d’explication à la plus faible hausse des loyers: le nombre élevé de logements aux mains de collectivités publiques, qui comptent pour plus de 26% du parc immobilier zurichois. Une politique amenée via une votation populaire: en 2011, 75% de la population a approuvé une ordonnance communale exigeant qu’un tiers du parc immobilier de la ville soit destiné au logement d’utilité publique d’ici à 2050 (coopératives d’habitation, ou fondations à but non lucratif). La ville possède en outre quelque 9200 appartements dont les loyers sont basés uniquement sur les coûts de construction.

«La ville et les coopératives d’habitation pratiquent des loyers plus bas que les prix du marché et ont tendance à appliquer la loi de manière systématique, en répercutant automatiquement la baisse du taux hypothécaire de référence sur les loyers, sans que les locataires n’aient besoin de le réclamer», souligne Walter Angst, responsable de la communication de l’Asloca Zurich.

Outil facilitant la contestation de loyer initial

Enfin, Zurich a adopté fin 2013 un outil facilitant la contestation du loyer initial: au moment de signer le contrat, le bailleur doit remettre un formulaire rappelant au locataire son droit de contester le loyer s’il l’estime trop élevé (instrument déjà utilisé dans la plupart des cantons romands). «C’est la première cause d’inflation: dans près de 40% des cas, les bailleurs décrètent des hausses de loyer de plus de 20% au moment de signer un nouveau bail», souligne Carlo Sommaruga.

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