Logement

Les zones villas sont devenues la cible de la densification

Faute de nouvelles zones à bâtir, les quartiers de villas sont désormais visés par de grands projets de logement. Genève veut même sévir contre la «densification douce», qui compromet et renchérit la transformation radicale souhaitée de certains périmètres

Villas: les affres de la densification

Territoire Faute de nouvelles zones à bâtir, les quartiers de villas deviennent la cible des grands projets de logement

Genève veut même sévir contre la «densification douce», qui compromet la transformation radicale souhaitée

«Avons-nous vraiment l’ambition d’être un cœur de métropole ou sommes-nous satisfaits d’une vision provinciale de Genève, justifiant de conserver de petites villas en ville?»

C’est Antonio Hodgers, le conseiller d’Etat responsable du Territoire, qui pose la question. Une question toute rhétorique. Le magistrat est déterminé à «créer de la ville en zone villas».

Très étendue, dans une situation tenue aujourd’hui pour trop centrale, la zone villas de Genève s’étend sur 3000 hectares et compte 20 000 maisons. Une petite partie de cet ensemble, (11,5%, soit 350 ha) est vouée à disparaître à terme au profit de nouveaux quartiers.

«Sacrifier un douzième de la zone villas pour construire 8000 logements d’ici à 2030, c’est correct, relève le magistrat écologiste. Personne ne peut crier à la mort de la zone villas à Genève.»

En gris apparaissent toutes les zones villas du canton de Genève. Les 11,5% à densifier fortement sont colorés en orange.

Seulement voilà. Les propriétaires actuels de ces villas ont une fâcheuse tendance à construire plus sur leur terrain. L’Office des autorisations de construire a tiré la sonnette d’alarme, voyant que les demandes d’extension du bâti dans les zones villas avaient doublé à partir de 2012.

Ce faisant, les propriétaires de ces maisons familiales font ce que les autorités d’autres régions encouragent à faire: de la densification douce, en agrandissant ou dédoublant par un nouveau bâtiment la surface d’habitation de leur parcelle (lire ci-dessous le projet pilote fribourgeois).

En pleine ville, c’est différent, argumente Antonio Hodgers: la densification douce «crée de la dureté foncière, obligeant l’Etat à dépenser trop le moment venu pour racheter ces biens immobiliers (1000 francs le m2 plus un montant pour les bâtiments). Laisser faire serait donc perdre un potentiel de plusieurs milliers de logements. La Confédération a bien compris notre situation, qui nous demande de densifier avant de créer toute nouvelle zone à bâtir.»

Les propriétaires de villas qui pratiquent la densification douce profitent d’ailleurs d’une décision des autorités genevoises remontant à 2012 seulement. Cette année-là, la densité de la zone villas, traditionnellement fixée à un indice d’utilisation du sol de 0,25, a été déplafonnée et la limite générale élevée à 0,48. «C’était une erreur, car l’Etat a donné une indication contradictoire pour la partie de la zone villas destinée à disparaître», juge Antonio Hodgers. Le conseiller d’Etat promet d’associer les riverains à la définition des futurs quartiers, dans lesquels ils devraient pouvoir trouver un nouveau logement. Il se félicite d’une toute récente décision du Grand Conseil. Vendredi dernier, le parlement cantonal a fixé les conditions permettant à l’Etat de refuser des travaux aux propriétaires dans ces fameux 11,5%. Ce sera possible pour une durée de cinq ans, pour autant qu’un déclassement ou un plan de quartier soit effectif.

Il n’y a pas eu d’opposition. Les partis de droite auraient-ils laissé tomber les zones villas et leurs propriétaires? «Pas du tout, répond la députée UDC Christina Meissner, qui défend les petits propriétaires. Mais je crois à la volonté de concertation d’Antonio Hodgers, et les propriétaires ont obtenu une marge de manœuvre pour effectuer jusqu’à 100 000 francs de travaux d’entretien.»

«Il y a un an, l’Etat visait l’ensemble de la zone villas, assure Christophe Aumeunier, directeur de la Chambre genevoise immobilière (CGI). L’instrument a été considérablement recalibré. Cette solution pragmatique reste une restriction grave du droit de propriété, mais l’Etat devra justifier de l’intérêt public et être capable d’aboutir dans les cinq ans.»

«Un moindre mal», résume Christian Gottschall, le président de l’association de propriétaires de villas Pic-Vert. Non sans déplorer qu’Antonio Hodgers, «tout Vert qu’il soit, reste prisonnier d’une logique de croissance sans discernement».

Les quartiers de villas condamnés à terme ont été identifiés en raison de leur centralité et de leur connexion aux transports publics. Ce qui n’empêche pas des contestations: «La rive gauche reste intouchée, critique Christina Meiss­ner. Ces 11%, ce sont les petits de la couronne urbaine, ceux qui sont trop riches pour bénéficier des subsides de l’Etat, mais trop pauvres pour avoir une influence.»

Les Corbillettes, entre le centre-ville et l’aéroport, font partie des zones ciblées. Elisabeth Jobin préside avec énergie et volubilité une association réputée remuante qui défend «la qualité de vie de ce quartier», à cheval sur Vernier et le Grand-Saconnex. «Je suis ici depuis 40 ans et je ne voudrais pas changer de vie», affirme l’épouse de l’ancien directeur de l’aéroport Jean-Pierre Jobin. Ici, la plupart des gens ne veulent pas vendre, ou alors seulement à des membres de notre association, par solidarité de voisinage.» A l’entendre, les conditions de l’Etat ne sont pas intéressantes (1000 francs le m2 + la valeur des bâtiments) et on se méfie des promoteurs. Elisabeth Jobin remercie le ministre de chercher à inclure les riverains dans la suite des opérations. Cela dit, «le Conseil d’Etat a surtout besoin d’un quartier qui puisse lui servir d’exemple. Nous servirons d’exemple dans la défense de nos intérêts.»

«L’Etat a commis une erreur en autorisant une plus grande densité de la zone villas en 2012, car il a donné un message contradictoire»

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